Au cours de la présentation faisant suite aux différents ateliers de la démarche « Habiter la France de demain », l’ex-ministre du logement Emmanuelle Wargon a présenté, le 14 octobre 2021, les conditions de la future loi Pinel Plus. Ce dispositif vient compléter la loi Pinel, dont le taux de réduction d’impôt décroît dès 2023.

Qu’est-ce que le Pinel plus ?

Depuis 2014, les investisseurs immobiliers peuvent bénéficier de la loi Pinel, leur permettant d’acquérir un bien immobilier destiné à la location, tout en défiscalisant. Initialement abrogée par la loi de Finances pour 2021, la loi Pinel est finalement maintenue mais avec une suppression définitive en 2024. Ce dispositif de défiscalisation immobilier locatif aura une suppression progressive, le taux de réduction d’impôt diminuant en 2023, puis une nouvelle fois en 2024. Avec un taux de réduction d’impôt actuellement fixé à 12 %, 18 % et 21 % pour un engagement locatif respectivement de 6, 9 et 12 ans, les taux diminueront à :

  • 10,5 %, 15 % et 17,5 % en 2023 ;
  • 9 %, 12 % et 14 % en 2024.

Afin de permettre aux investisseurs de continuer de bénéficier d’une réduction d’impôt à taux plein, le Gouvernement a décidé la création d’un dispositif complémentaire à la loi Pinel. Intitulé Pinel Plus, il sera effectif dès le 1er janvier 2023 et cohabitera donc avec la loi Pinel. Toutefois, afin d’être éligible à un taux de réduction d’impôt équivalent au Pinel à taux plein, les investisseurs devront respecter de nouvelles conditions, plus restrictives, relatives aux normes écologiques et à la qualité d’usage des logements.

Quelle est la date de mise en place du dispositif ?

2023

Entrée en vigueur des nouvelles normes Pinel plus

La loi Pinel Plus a été prévue par la loi de Finances pour 2021, puis son fonctionnement a été présenté par la ministre du Logement de l’époque le 14 octobre 2021. L’entrée en vigueur du dispositif Pinel Plus est prévue pour le 1er janvier 2023, afin de venir compléter la loi Pinel « classique » dès le début de la diminution de son taux de réduction d’impôt.

Quelles sont les conditions pour bénéficier du Pinel plus ?

Le dispositif Pinel Plus se veut plus écologique et plus responsable en matière de qualité de vie des habitats neufs. C’est pourquoi l’ancienne ministre du logement, Emmanuelle Wargon, a repensé les conditions du Pinel plus. Des espaces de vie plus agréables avec des superficies encadrées, des ouvertures lumineuses et des extérieurs obligatoires dans les appartements neufs, voici l’engagement que veut faire respecter l’État avec le Pinel Plus. Investir dans le locatif certes, mais investir mieux, tel est l’enjeu de ce changement de cap. Pour investir avec Pinel plus, il faudra montrer patte blanche avec l’acquisition d’un projet immobilier neuf de qualité.

Le dispositif reprend donc les mêmes conditions initiales que le dispositif Pinel déjà en vigueur, à savoir :

  • Acquérir un bien neuf ou en VEFA ;
  • Pour un montant d’investissement plafonné à 300 000 € et deux biens immobiliers par an et 5 500 €/m² ;
  • Le bien doit être situé en zone éligible (A bis, A ou B1) ;
  • Le bien doit être loué nu et constituer la résidence principale du locataire (pas de location saisonnière ou meublée) ;
  • Les plafonds de ressources et de loyer en vigueur doivent être respectés.

Quels sont les nouveaux critères environnementaux à respecter ?

Dans un contexte de recherche de la performance écologique des bâtiments, le Pinel plus met en place des normes plus restrictives quant aux critères environnementaux. Ainsi, pour être éligible au dispositif, le bien immobilier doit être situé dans un bâtiment respectant les normes suivantes :

  • Pour une acquisition d’un bien immobilier neuf en 2023, les critères 2025 de la RE2020 doivent être respectés ;
  • Pour une acquisition d’un bien immobilier neuf en 2024, les critères de la RE2020 doivent être respectés et le logement doit justifier d’un DPE classé A ;
  • Pour l’achat d’un bien immobilier neuf dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2022, le bien devra respecter le label d’État E+C- pour un achat en 2023 et en plus avoir un DPE classé A pour un achat en 2024 ;
  • Dans le cadre d’une rénovation Pinel, le bien devra avoir un DPE classé B.

Quels sont les nouveaux critères de confort à respecter ?

Le nouveau dispositif de défiscalisation prend en considération la qualité d’usage des logements neufs à la location, jusqu’alors plutôt ignorée par les autres dispositifs. Des normes de qualité de vie sont ainsi instaurées, afin de remédier aux superficies ou aux agencements réduits, ainsi qu’à l’absence d’extérieur, choix effectués par certains promoteurs pour limiter les coûts de production dans un contexte de constante augmentation des prix des matières premières. 

Afin de respecter les conditions de la loi Pinel plus, les nouveaux logements devront respecter les surfaces minimales suivantes :

  • T1 de 28 m² minimum ;
  • T2 de 45 m² minimum ;
  • T3 de 62 m² minimum ;
  • T4 de 79 m² minimum ;
  • T5 de 96 m² minimum.
superficie minimale avec super pinel

De plus, le logement devra obligatoirement être composé d’un espace extérieur (balcon, terrasse, jardin…). Il devra également jouir d’une double exposition au soleil à partir du T3. L’espace extérieur devra lui aussi respecter une superficie minimale : 3 m² jusqu’au T2, 5 m² pour un T3, 7 m² pour un T4 et 9 m² pour un T5 et plus.

Quelles sont les différences entre les dispositifs Pinel et le Pinel plus ?

DifférencesLoi PinelLoi Pinel Plus
Taux de réduction d’impôt2023 :
– 10,5 % (6 ans)
– 15 % (9 ans)
– 17,5 % (12 ans)

2024 :
– 9 % (6 ans)
– 12 % (9 ans)
– 14 % (12 ans)
– 12 % (6 ans)
– 18 % (9 ans)
– 21 % (12 ans)
Critères environnementaux à respecterRE2020En fonction de l’année de dépôt du permis de construire et d’acquisition du bien, mais plus restrictifs.
Surface minimaleAucune surface minimale exceptée la surface légale.La surface minimale est fixée par le dispositif selon le nombre de pièces.
Double exposition au soleilFacultative.Obligatoire à partir du T3.
ExtérieurFacultatif.Obligatoire avec surface minimum.

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