Quel est l’objectif du zonage Pinel ?

Si le dispositif Pinel a été mis en place sur le territoire français, c’est principalement pour pallier au manque de logements dans les zones les plus tendues de l’hexagone.

Il semblait donc nécessaire de définir dans ce cadre et pour tous les dispositifs immobiliers incitatifs d’ailleurs, des zones géographiques dans lesquelles la loi Pinel serait réellement utile. C’est pour cela que l’on retrouve aujourd’hui 5 grandes zones dans le cadre d’un investissement immobilier en Pinel.

Par ailleurs, c’est également ce zonage qui permettra de définir les différents plafonds de loyer et de ressources applicables dans le cadre du dispositif Pinel. Plus la zone sera tendue, plus les plafonds seront hauts et inversement.

Qu’est-ce qu’une zone Pinel et comment cela fonctionne ?

Mis en place en 2003, en lien avec la promulgation de la loi Robien incitant les propriétaires à réaliser des investissements locatifs, le zonage du territoire dit A/B/C est toujours en vigueur à ce jour. Permettant de définir les zones de tension du marché immobilier français, ce zonage a bien évidemment dû être révisé et adapté au fil des ans. Ce fut le cas en 2006, 2009 et 2014.

Aujourd’hui, c’est ce zonage qui définit en partie le fonctionnement du dispositif Pinel. En effet, si le dispositif Pinel a été promulgué, c’est dans le but de dynamiser la construction de logements neufs dans les zones tendues du territoire et y favoriser ainsi l’accès au logement, notamment pour les ménages les plus modestes. Il semblait donc primordial que ces zones soient clairement établies pour que les futurs propriétaires sachent si, oui ou non, leur investissement peut s’intégrer au dispositif Pinel. Pour définir ces zones, l’exécutif se base sur la tension locale du marché de l’immobilier de chaque commune, c’est-à-dire en faisant le ratio entre l’offre et la demande sur le secteur.

Dans le cas où le nombre de logements disponibles n’est pas assez important, la zone est alors dite « tendue ». De cette façon, ce sont 5 grandes zones qui ont pu être définies en France : les zones A, A bis, B1, B2 et C. Mais attention, depuis 2018, certaines d’entre-elles ne sont désormais plus éligibles dans le cadre du dispositif Pinel.

Quelles sont les zones de la loi Pinel en 2020 ?

Si le territoire est bien découpé en 5 grandes zones définissant la tension du marché immobilier local, elles ne sont pas toutes éligibles à la loi Pinel pour autant.

À ce jour, les investissements sont encore possibles dans les zones A, A bis et B1. Les zones B2 et C ont été retirées du dispositif Pinel ces dernières années, n’ayant plus les mêmes besoins qu’avant en terme de logements. Les investissements y ayant été réalisés auparavant sont toujours bien actifs, mais on ne peut plus y faire d’acquisition à ce jour.

Depuis 2020 cependant et jusqu’à la fin de l’année 2022, une expérimentation a été lancée à l’échelle de la Bretagne pour tester un nouveau type de zonage Pinel ultra-local. Peut-être s’agit-il là de la prochaine évolution du zonage territorial dans les années à venir.

La zone A bis

Zone où le marché immobilier est le plus tendu de France, la zone A bis correspond en fait à la ville de Paris ainsi qu’à sa proche périphérie. Au total, on y retrouve 76 communes des départements voisins des Hauts-de-Seine, du Val-de-Marne, du Val-d’Oise, des Yvelines et de Seine-Saint-Denis.

La zone A

La zone A, pour sa part, concerne les plus grandes villes du territoire. Il s’agit notamment de la petite couronne parisienne n’appartenant pas à la zone A bis et des villes réparties en région comme Marseille, Aix-en-Provence, Nice, Montpellier, Lyon, Lille ou encore Toulon. Là encore, il s’agit d’une zone où la demande immobilière est extrêmement forte, où les loyers sont généralement très élevés et où il est donc difficile de se loger pour bon nombre de ménages.

La zone B1

La zone B1 comprend de son côté les grandes agglomérations françaises comptabilisant plus de 250 000 habitants. On y retrouvera par exemple Toulouse, Strasbourg, Bordeaux, Nantes, Grenoble, Clermont-Ferrand, Chambéry, Limoges, Reims, Tours, Rennes, Metz, Dijon, Rouen ou encore Angers, mais aussi une partie de la grande couronne parisienne ne faisant ni partie de la zone A bis, ni de la zone A. Avec une croissance régulière de leur population, ces villes voient effectivement leurs besoins en logements s’accroître au fil des ans et nécessitent donc chaque année la construction de nouveaux biens.

La zone B2

Comprenant les communes totalisant entre 250 000 et 50 000 habitants, la zone B2 n’est plus éligible au dispositif Pinel depuis 2018 sauf dérogation. Cependant, pas d’inquiétude si vous avez, avant cette date, réalisé un investissement Pinel à Montluçon, Corbières, Charleville-Mézières, Poitiers, Carcassonne, Rodez, Bergerac, Quimper ou encore Béziers, les effets du dispositif courent encore.

La zone C

Pour ce qui est de la zone C, elle concerne pour sa part tout le reste du territoire avec des villes comme Gaillac, Pampelonne, Auch, Condom, Auriac, Saumur, Villeneuve-sur-Lot, Millau, Cahors, Verdun, Pamiers, Lourdes, Tulle, Mondonville, Quimperlé, ou bien Apt. Malheureusement, cette zone n’est plus du tout éligible au dispositif Pinel depuis 2018. Là encore, pour les investissements réalisés avant cette date, les effets du dispositif continuent cependant à courir selon la durée d’engagement choisie par le propriétaire-bailleur.

Les zones Pinel en Outre-Mer

Une grande majorité des territoires d’Outre-Mer sont également éligibles au dispositif Pinel et se trouvent classés en zone B1. Ainsi, la Guadeloupe, la Guyane, la Martinique, La Réunion, Mayotte, Saint-Barthélémy, Saint-Martin, Saint Pierre-et-Miquelon, La Nouvelle-Calédonie, la Polynésie française, les îles Wallis et Futuna peuvent accueillir des logements neufs en Pinel.

Il est d’ailleurs bon de noter que l’avantage fiscal du Pinel est plus important dans les DOM-TOM, avec une réduction d’impôt de 23 % à 29 %, selon que l’on s’engage à louer son bien 6 ou 9 ans.

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