Quel est l’objectif du zonage Pinel ?

Si le dispositif Pinel a été mis en place sur le territoire français, c’est principalement pour pallier au manque de logements dans les zones les plus tendues de l’hexagone.

Il semblait donc nécessaire de définir dans ce cadre et pour tous les dispositifs immobiliers incitatifs d’ailleurs, des zones géographiques dans lesquelles la loi Pinel serait réellement utile. C’est pour cela que l’on retrouve aujourd’hui 5 grandes zones dans le cadre d’un investissement immobilier en Pinel.

Par ailleurs, c’est également ce zonage qui permettra de définir les différents plafonds de loyer et de ressources applicables dans le cadre du dispositif Pinel. Plus la zone sera tendue, plus les plafonds seront hauts et inversement.

Qu’est-ce qu’une zone Pinel et comment cela fonctionne ?

Une zone Pinel est un espace limité géographiquement dans lequel les biens immobiliers neufs sont susceptibles d’être éligibles à la loi Pinel. Les zones Pinel sont classées en fonction du niveau de tension du marché locatif de la région. On distingue 5 grandes zones en France : les zones A, A bis, B1, B2 et C. Mais attention, depuis 2018, les zones B2 et C ne sont désormais plus éligibles dans le cadre du dispositif Pinel.

Aujourd’hui, c’est ce zonage qui définit le fonctionnement du dispositif Pinel. En effet, si le dispositif Pinel a été promulgué, c’est dans le but de dynamiser la construction de logements neufs dans les zones tendues du territoire et y favoriser ainsi l’accès au logement, notamment pour les ménages les plus modestes. Il semblait donc primordial que ces zones soient clairement établies pour que les futurs propriétaires sachent si, oui ou non, leur investissement peut s’intégrer au dispositif Pinel. Pour définir ces zones, l’exécutif se base sur la tension locale du marché de l’immobilier de chaque commune, c’est-à-dire en faisant le ratio entre l’offre et la demande sur le secteur. Dans le cas où le nombre de logements disponibles n’est pas assez important, la zone est alors dite « tendue ».

Quelles sont les zones de la loi Pinel en 2021 ?

Si le territoire est bien découpé en 5 grandes zones définissant la tension du marché immobilier local, elles ne sont pas toutes éligibles à la loi Pinel pour autant. Seuls les biens immobiliers situés dans les zones Abis, A et B1 sont désormais éligibles au dispositif de défiscalisation Pinel.

Les zones de la loi Pinel

Mis en place en 2003, en lien avec la promulgation de la loi Robien incitant les propriétaires à réaliser des investissements locatifs, le zonage du territoire dit A/B/C est toujours en vigueur à ce jour. Permettant de définir les zones de tension du marché immobilier français, ce zonage a bien évidemment dû être révisé et adapté au fil des ans. Ce fut le cas en 2006, 2009 et 2014.

À ce jour, les investissements sont encore possibles dans les zones A, A bis et B1. Les zones B2 et C ont été retirées du dispositif Pinel ces dernières années, n’ayant plus les mêmes besoins qu’avant en termes de logements. Les investissements ayant été réalisés auparavant y sont toujours bien actifs, mais on ne peut plus y faire d’acquisition à ce jour.

Depuis 2020 cependant et jusqu’à la fin de l’année 2024, une expérimentation a été lancée à l’échelle de la Bretagne pour tester un nouveau type de zonage Pinel ultra-local. Peut-être s’agit-il là de la prochaine évolution du zonage territorial dans les années à venir.

La zone A bis

Zone où le marché immobilier est le plus tendu de France, la zone A bis correspond à :

  • La ville de Paris
  • et sa proche périphérie.

Quelles sont les principales villes éligibles en zone A bis ?

Au total, on y retrouve 76 communes des départements voisins des Hauts-de-Seine, du Val-de-Marne, du Val-d’Oise, des Yvelines et de Seine-Saint-Denis comme Boulogne-Billancourt, Bagneux, Asnières-sur-Seine ou encore Le Pecq.

La zone A

La zone A, pour sa part, concerne les plus grandes villes du territoire, hormis Paris.

Là encore, il s’agit d’une zone où la demande immobilière est extrêmement forte, où les loyers sont généralement très élevés et où il est donc difficile de se loger pour bon nombre de ménages.

Quelles sont les principales villes éligibles en zone A ?

Il s’agit notamment de la petite couronne parisienne n’appartenant pas à la zone A bis et des villes réparties en région comme :

  • Marseille,
  • Aix-en-Provence,
  • Nice,
  • Montpellier,
  • Lyon,
  • Lille,
  • Toulon.

La zone B1

La zone B1 comprend de son côté les grandes agglomérations françaises comptabilisant plus de 250 000 habitants.

Quelles sont les principales villes éligibles en zone B1 ?

On y retrouvera notamment :

  • Toulouse,
  • Strasbourg,
  • Bordeaux,
  • Nantes,
  • Grenoble,
  • Clermont-Ferrand,
  • Chambéry,
  • Limoges,
  • Reims,
  • Tours,
  • Rennes,
  • Metz,
  • Dijon,
  • Rouen
  • Angers,
  • une partie de la grande couronne parisienne ne faisant ni partie de la zone A bis, ni de la zone A.

Avec une croissance régulière de leur population, ces villes voient effectivement leurs besoins en logements s’accroître au fil des ans et nécessitent donc chaque année la construction de nouveaux biens.

La zone B2

Comprenant les communes totalisant entre 250 000 et 50 000 habitants, la zone B2 n’est plus éligible au dispositif Pinel depuis 2018 sauf dérogation.

Quelles sont les principales villes éligibles en zone B2 ?

Cependant, pas d’inquiétude si vous avez, avant cette date, réalisé un investissement Pinel dans l’une des communes suivantes les effets du dispositif courent toujours :

  • Montluçon,
  • Corbières,
  • Charleville-Mézières,
  • Poitiers,
  • Carcassonne,
  • Rodez,
  • Bergerac,
  • Quimper
  • Béziers

La zone C

Pour ce qui est de la zone C, à l’instar de la zone B2, elle n’est plus éligible au dispositif. Cependant, les investissements réalisés avant 2018 sur tout le reste du territoire, sont concernés par la loi Pinel.

Quelles sont les principales villes éligibles en zone C ?

On peut citer des villes comme :

  • Gaillac,
  • Pampelonne,
  • Auch,
  • Condom,
  • Auriac,
  • Saumur,
  • Villeneuve-sur-Lot,
  • Millau,
  • Cahors,
  • Verdun,
  • Pamiers,
  • Lourdes,
  • Tulle,
  • Mondonville,
  • Quimperlé,
  • Apt.

Malheureusement, cette zone n’est plus du tout éligible au dispositif Pinel depuis 2018. Là encore, pour les investissements réalisés avant cette date, les effets du dispositif continuent cependant à courir selon la durée d’engagement choisie par le propriétaire-bailleur.

Focus sur l’expérimentation Pinel en Bretagne

Depuis 2020, une expérimentation, qui devrait s’étaler sur deux ans, est en cours en Bretagne. Elle est destinée, dans le cadre du dispositif Pinel, à affiner le zonage pour le rendre plus local. En Bretagne, ce n’est donc pas toute la zone qui est éligible à la loi Pinel, comme c’est le cas actuellement pour les zones A bis, A et B2, mais des villes choisies et annoncées par arrêté préfectoral.

De la même manière, les plafonds de loyer et de ressources des locataires sont modulés pour s’adapter davantage aux quartiers et aux types de logement. Il s’agit ainsi de mieux répondre aux besoins locatifs de la zone tout en évitant les dérapages observés auparavant.

Les zones Pinel en Outre-Mer

Une grande majorité des territoires d’Outre-Mer sont également éligibles au dispositif Pinel et se trouvent classés en zone B1. Ainsi, la Guadeloupe, la Guyane, la Martinique, La Réunion, Mayotte, Saint-Barthélémy, Saint-Martin, Saint Pierre-et-Miquelon, La Nouvelle-Calédonie, la Polynésie française, les îles Wallis et Futuna peuvent accueillir des logements neufs en Pinel.

Il est d’ailleurs bon de noter que l’avantage fiscal du Pinel est plus important dans les DOM-TOM, avec une réduction d’impôt de 23 % à 29 %, selon que l’on s’engage à louer son bien 6 ou 9 ans.

Questions et réponses sur les zones du dispositif Pinel

Existe-t-il des dérogations au niveau des zones ?

Depuis la Loi de Finances pour 2021, les zones éligibles au dispositif Pinel ont évoluées. Pour que votre bien soit éligible, il doit être situé dans une commune appartenant aux zones A bis, A ou B1. Ainsi, les logements en zones B2 et C ne permettent plus de bénéficier du dispositif Pinel.

Toutefois, trois conditions offrent à un propriétaire la possibilité d’investir en Pinel, même si son logement est situé en zones B2 et C :

  • Le contrat d’acquisition du bien a été signé au plus tard le 15 mars 2019.
  • Une dérogation par un agrément du préfet permet l’éligibilité de la zone au dispositif.
  • Le permis de construire du bien a été déposé au plus tard le 31/12/2017.

Quelle est la part du territoire métropolitain éligible ?

Les zones éligibles au dispositif en France métropolitaine sont donc :

  • Les zones A bis, A et B1
  • Les communes situées en zones B2 ou C, bénéficiant d’une dérogation par arrêté préfectoral.

Comment savoir si votre bien est situé dans une zone éligible ?

Vous souhaitez investir en Pinel ? Vous avez une idée plutôt précise de la commune où vous désirez investir ? Afin de savoir si votre ville est éligible au dispositif Pinel, rendez-vous sur le site du Service Public.

En savoir plus sur les conditions de la loi Pinel