Alors que les sources d’information se multiplient, difficile parfois de distinguer le vrai du faux. Et le dispositif Pinel n’échappe pas à la règle. Intérêt fiscal du dispositif ? Coût de la mesure ? Incidence sur le parc de logements et les logements sociaux ? Moyens de contrôle des bénéficiaires ? Sont autant de questions que se posent souvent les ménages. Voici quelques pistes pour y voir plus clair.
Qui sont les bénéficiaires du dispositif Pinel ?
Il est une question qui revient souvent lorsqu’il s’agit du Pinel : à qui profite le dispositif ? Créé pour favoriser le logement des classes moyennes, le Pinel impose des plafonds de ressources des locataires ainsi que des plafonds de loyers. Et puisque 70 % des ménages français ont des revenus inférieurs aux plafonds en vigueur, ils sont nombreux à pouvoir bénéficier d’une résidence principale dans le cadre d’un logement Pinel.
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De l’autre côté, il y a les investisseurs, propriétaires-bailleurs. Si le profil type a 45 ans, vit en couple et perçoit quelques 71 000 € de revenus annuels, une part importante des acheteurs en Pinel touche moins de 70 000 € par an. En région parisienne par exemple, 86 % des acheteurs sont des primo-accédants dont la plupart n’aurait pas investi sans dispositif de défiscalisation.
Quant au manque de contrôles pointé du doigt par la Cour des comptes, la multiplication des déclarations d’impôts en ligne ainsi que le bail numérique encadré par la loi ELAN devraient à terme permettre de résorber le problème. Parmi ces points de vigilance, on retrouve par exemple le respect des plafonds et de la période de location, essentiels pour pouvoir bénéficier des avantages fiscaux.
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Plafonds de loyer et risque de l’investissement locatif
Autre point de discorde, les plafonds de loyer du dispositif. Alors que certains les trouvent trop proches des prix du marché, ils sont en réalité théoriquement inférieurs d’environ 20 %. Cependant, le nombre réduit de zones (Abis, A et B1) éligibles au dispositif ne permet pas toujours de respecter cet écart. Aussi, les préfets ont un droit de révision ponctuel des loyers Pinel lorsqu’ils constatent une trop grande proximité avec les prix du marché.
Bien que l’investissement locatif comporte des risques, comme celui de ne pas trouver de locataire et donc de passer à côté de l’avantage fiscal, le dispositif Pinel est relativement sécurisé pour les acheteurs. Par exemple, les villes des zones Abis, A et B1 sont considérées comme tendues, c’est-à-dire que la demande de logements est forte. Une logique qui permet de faire coïncider offre et demande et d’éviter, ou en tous cas de limiter, le taux de vacance locative. Rappelons également que l’investissement en Pinel est limité à 300 000 € par an et 5 500 €/m², ce qui correspond à des logements adaptés à de jeunes couples d’actifs, étudiants ou ménages en mobilité.
Dispositifs d’incitation à l’achat : essentiels pour dynamiser la construction
Le Pinel ne doit pas être considéré comme producteur de logements sociaux, mais plutôt de logements intermédiaires. Un complément donc. Il permet de produire entre 50 à 60 000 nouveaux logements par an, ce qui facilite l’accès à la location des ménages moyens dans des zones où trouver à se loger est difficile.
En outre, il est une erreur de dénoncer l’incitation fiscale. De nombreux ménages n’accéderaient pas à la propriété sans aide ou incitation de l’Etat. Or, de nombreuses villes ont besoin de nouveaux logements qui doivent être financés par des particuliers. À titre d’exemple, la réduction d’impôts applicable au Scellier en 2012 était passée de 25 à 13 % entraînant avec elle la baisse de 30 000 nouveaux logements par an.