Parmi les conditions Pinel imposées par le dispositif, le plafonds ne concernent pas uniquement les bailleurs qui cherchent à défiscaliser. La ministre du Logement, Sylvia Pinel a tenu à ajouter un volet social à son dispositif en intégrant des plafonds de loyers et de ressources. Le but est simple : ouvrir les logements neufs à des personnes aux revenus moyens. Les biens Pinel s’inscrivent dans la volonté du gouvernement de développer des logements intermédiaires.

Les plafonds de ressources

Monsieur et madame BEART ont deux enfants à charge. Ils souhaitent louer l’appartement de madame SALLES, un 54m2 à Paris. Le couple possède un revenu imposable de 82 054€ d’après le revenu fiscal de référence, ils peuvent donc louer le bien car ils ne dépassent pas le plafond Pinel de 86 843€ déterminé pour la zone A bis, pour un couple avec deux enfants.

Selon le zonage A/B/C, le plafond de ressources des locataires varie. Fixé tous les ans par décret, le plafond de ressources est calculé sur le revenu fiscal de référence de l’année N-2 du ou des signataires du bail de location.

Voici l’ensemble des plafonds de ressources des locataires, pour l’année 2018 :

COMPOSITION DU FOYER DU LOCATAIRE ZONE A BIS (en €) Reste de la zone A (en €) Zone B1 (en €) Zone B2 (en €)
Personne seule 37 126 37 126 30 260 27 234
Couple 55 486 55 486 40 410 36 368
Personne seule ou couple ayant une personne à charge 72 737 66 699 48 596 43 737
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge 86 843 79 893 58 666 52 800
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge 103 326 94 579 69 014 62 113
Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge 116 268 106 431 77 778 70 000
Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième +12 954 +11 859 +8 677 +7 808

Les plafonds de loyers

Le bailleur d’un bien éligible doit respecter le plafond de loyer Pinel. Cette mesure permet de lutter contre des loyers trop élevés qui exclurait une partie de la population. Des Français aux revenus moyens peuvent ainsi se loger dans un appartement neuf. Le prix de la location au m2 est déterminé par la zone a/b/c dans laquelle se situe le bien. Il correspond au montant du loyer maximum autorisé (hors charge).
Zones A bis A B1 B2
Prix au m² 16,83€ 12,50€ 10,07€ 8,75€

Comment déterminer le montant exact du plafond de loyer ?

Le calcul du plafond de loyer se base sur deux indicateurs :
  • la zone
  • la surface pondérée
La surface pondérée correspond à la somme de la surface habitable du logement et de la moitié des surfaces annexes. Ces dernières sont plafonnées à 8 m2. Le calcul de la surface suit la formule suivante :

Surface habitable du bien + surface des annexes / 2 = Surface pondérée

Un coefficient multiplicateur vient modérer la surface d’un logement à 63 m2 maximum. Pour le déterminer vous devez suivre le calcul :

0,7 + (19 / surface pondérée) = coefficient multiplicateur.

Pour calculer le loyer auquel vous pouvez espérer louer votre bien, suivez la formule suivante :

Surface pondérée x Prix de location x Coefficient multiplicateur = Le Loyer

Exemple de plafond

Monsieur PARC cherche à louer son appartement de 32m2 à Paris (zone A). Il se compose d’un balcon de 4 m2. Pour calculer le loyer maximum qu’il pourra demander à son locataire, il doit calculer :
  • La surface pondérée : 32 + 4/2 = 34 m2
  • Le prix du m2 selon la zone : 16,72€
  • Le coefficient multiplicateur de son logement : 0,7 + 19/34 = 1,25*

* coefficient multiplicateur plafonné à 1,20 selon la loi pour limiter la surface des logements) Une fois tous ces éléments, Monsieur Blanc peut calculer le montant maximum de son futur loyer : 34 x 16,72 x 1,20 = 682,176€

POUR EN SAVOIR PLUS SUR LES CONDITIONS PINEL