Parmi les conditions Pinel imposées par le dispositif, le plafonds ne concernent pas uniquement les bailleurs qui cherchent à défiscaliser. La ministre du Logement, Sylvia Pinel a tenu à ajouter un volet social à son dispositif en intégrant des plafonds de loyers et de ressources. Le but est simple : ouvrir les logements neufs à des personnes aux revenus moyens. Les biens Pinel s’inscrivent dans la volonté du gouvernement de développer des logements intermédiaires.

Quels sont les plafonds de loyer ?

Le prix de la location au m² est déterminé par la zone (A/B/C) dans laquelle se situe le bien éligible à la loi Pinel. Il correspond au montant du loyer maximum autorisé (hors charges) pour un mètre carré habitable. Le bailleur d’un bien éligible doit respecter le plafond de loyer dans le cadre de la loi Pinel.

Les plafonds de loyer Pinel en 2021

ZonesA bisAB1B2
Prix au m²17,55 €13,04 €10,51 €9,13 €
Source : Bofip – Mise à jour le 14/04/2021

Pourquoi imposer des plafonds de loyer en loi Pinel ?

Cette mesure permet de lutter contre des loyers trop élevés qui excluraient une partie de la population. Le plafonnement des loyers permet donc de limiter les abus dans certaines zones géographiques très recherchées par les locataires. Le but des plafonds de loyer est de rendre accessible la location d’un logement décent à tous. Ainsi, des Français aux revenus modestes peuvent se loger dans un appartement neuf.

Comment évoluent les plafonds Pinel ?

Les plafonds de loyer en loi Pinel sont revus chaque année par le gouvernement, selon les modalités prévues au premier alinéa du a de l’article 2 duodecies, c’est-à-dire sur l’indice IRL (Indice de Référence des Loyers). En d’autres termes, les plafonds de loyer Pinel sont indexés sur l’inflation. Dans le cadre du dispositif Pinel, il est donc possible d’augmenter le loyer de votre bien chaque année, dans la limite de ces plafonds.

Historique des plafonds de loyer Pinel

Plafonds de loyer Pinel en 2020

ZonesA bisAB1B2
Prix au m²17,43 €12,95 €10,44 €9,07 €

Plafonds de loyer Pinel en 2019

ZonesA bisAB1B2
Prix au m²17,17 €12,75 €10,28 €8,93 €

Plafonds de loyer Pinel en 2018

ZonesA bisAB1B2
Prix au m²16,96 €12,59 €10,15 €8,82 €

Comment calculer le montant exact du plafond de loyer ?

Le calcul du plafond de loyer se base sur deux indicateurs :

  • La zone
  • La surface pondérée

Les formules de calcul

La surface pondérée correspond à la somme de la surface habitable du logement et de la moitié des surfaces annexes.

Ces dernières sont plafonnées à 8 m². Le calcul de la surface suit la formule suivante :

Surface habitable du bien + surface des annexes / 2 = Surface pondérée

Les plafonds Pinel permettent de calculer le loyer par m² que les locataires devront payer. Pour cela un coefficient multiplicateur a été créé. Celui-ci s’applique au plafond de base pour l’augmenter ou le réduire en fonction de la surface du logement.

Si elle est inférieure à 38 m², le coefficient est de 1,2 ; si elle excède 38 m², il sera de 0,7 + 19/surface pondérée.

Pour calculer le loyer auquel vous pouvez espérer louer votre bien, suivez la formule suivante :

Surface pondérée x Prix de location x Coefficient multiplicateur = Le Loyer

Exemple de plafond

Monsieur PARC cherche à louer son appartement de 32 m² à Paris (zone A). Il se compose d’un balcon de 4 m². Pour calculer le loyer maximum qu’il pourra demander à son locataire, il doit calculer :

  • La surface pondérée : 32 + 4/2 = 34 m²
  • Le prix du m² selon la zone : 17,55 €
  • Le coefficient multiplicateur de son logement : 1,2

* coefficient multiplicateur plafonné à 1,20 selon la loi pour limiter la surface des logements) Une fois tous ces éléments, Monsieur Blanc peut calculer le montant maximum de son futur loyer : 34 x 17,55 x 1,20 = 722,01 €

Quel sont les plafonds de ressources des locataires ?

Selon le zonage A/B/C mais aussi la composition du foyer fiscal, le plafond de ressources des locataires, pris en compte par le propriétaire-bailleur, varie.

Fixé tous les ans par décret, les plafonds de ressources sont imposés sur la base du revenu fiscal de référence de l’année N-2 du ou des signataires du bail de location.

Les plafonds de ressources des locataires en 2021

Voici l’ensemble des plafonds de ressources des locataires, pour l’année 2021 :

COMPOSITION DU FOYER
DU LOCATAIRE
ZONE A BIS (en €)Reste de la zone A (en €)Zone B1 (en €)Zone B2 (en €)
Personne seule38 37738 37731 28028 152
Couple57 35757 35741 77237 594
Personne seule ou couple ayant
une personne à charge
75 18869 946 50 23345 210
Personne seule ou couple ayant
deux personnes à charge
89 76982 58660 64354 579
Personne seule ou couple ayant
trois personnes à charge
106 80797 76671 34064 206
Personne seule ou couple ayant
quatre personnes à charge
120 186110 01780 39972 359
Majoration par personne à charge
supplémentaire à partir de la cinquième
+ 13 390+ 12 258+ 8 969+ 8 070
Source : Bofip – Mise à jour le 14/04/2021

A quoi servent les plafonds de ressources dans le cadre de la loi Pinel ?

Tout comme les plafonds de loyer viennent réguler les prix à la location dans le neuf, les plafonds de ressources imposent une limite dans le cadre de la sélection des locataires. De cette manière, les ménages aux revenus modestes ne sont pas exclus du processus de sélection, bien au contraire. Les propriétaires-bailleurs éligibles au dispositif de défiscalisation Pinel doivent impérativement respecter ces conditions. L’objectif est de permettre à tous l’accès à un logement neuf. Il s’agit ainsi de lutter contre le mal-logement.

Quels justificatifs à fournir ?

Les candidats à la location d’un bien éligible à la loi Pinel doivent présenter leur avis d’imposition de l’année N-1 sur les revenus N-2. C’est le revenu fiscal de référence, indiqué sur ce document qui sera pris en compte par le propriétaire-bailleur.

Pour justifier de la composition de votre foyer fiscal qui est l’autre élément décisif, vous pouvez ajouter une copie de votre livret de famille, si vous avez des enfants.

Comment calculer le plafond de revenu d’un locataire Pinel ?

Deux facteurs sont à prendre en compte dans le dossier d’un candidat à la location d’un bien éligible à la loi Pinel :

  • Ses ressources à l’année N-2
  • La composition de son foyer fiscal

Pour calculer le plafond de revenu d’un locataire, il suffit de comparer son revenu fiscal de référence au plafond de ressources en vigueur, dans la zone géographique où se situe le bien et en tenant compte de la composition du foyer fiscal du locataire.

Exemple de calcul de plafond de ressources

Monsieur et madame BEART ont deux enfants à charge. Ils souhaitent louer l’appartement de madame SALLES, un 54 m² à Paris.

Le couple possède un revenu imposable de 82 054€ d’après le revenu fiscal de référence, ils peuvent donc louer le bien car ils ne dépassent pas le plafond Pinel de 89 769 € déterminé pour la zone A bis, pour un couple avec deux enfants.

Questions et réponses sur les plafonds Pinel

Comment déterminer le plafond Pinel en colocation ?

En colocation, chaque (co)locataire doit respecter le plafond de ressources d’une personne seule pour la zone géographique visée. Le propriétaire-bailleur doit donc étudier chaque profil indépendamment et non pas la somme des revenus de tous les colocataires.

Est-ce possible de dépasser les plafonds de loyer Pinel ?

Non, le propriétaire-bailleur, qui bénéficie des avantages fiscaux offerts par le dispositif de défiscalisation Pinel, se doit de respecter les conditions imposées : respect des plafonds de loyer et de ressources des locataires. Si les plafonds sont dépassés, il risque un redressement fiscal et devra rembourser les réductions d’impôt déjà perçues.

Les revenus des locataires peuvent-ils dépasser les plafonds de ressources Pinel ?

Lors de la sélection des locataires, le propriétaire doit respecter les plafonds de ressources en vigueur. En revanche, si les revenus du locataire évoluent en cours de location du bien et dépassent les plafonds Pinel, cela n’aura aucun impact sur la location. L’administration fiscale ne prend en compte que les revenus des locataires au moment de la signature du bail de location.

Parmi les conditions Pinel imposées par le dispositif, le plafonds ne concernent pas uniquement les bailleurs qui cherchent à défiscaliser. La ministre du Logement, Sylvia Pinel a tenu à ajouter un volet social à son dispositif en intégrant des plafonds de loyers et de ressources. Le but est simple : ouvrir les logements neufs à des personnes aux revenus moyens. Les biens Pinel s’inscrivent dans la volonté du gouvernement de développer des logements intermédiaires.

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