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Surface pondérée : comment bien la calculer afin de définir son loyer Pinel ?

Publié le dans Loi Pinel.

Créé pour faire coïncider offre et demande de logements locatifs dans les zones les plus tendues, le dispositif Pinel encadre les revenus des locataires mais également les loyers fixés par les propriétaires. Ceux-ci dépendent de la zone où se situe le bien mais aussi de sa taille et de ce que l’on appelle sa surface pondérée. Retour sur une notion parfois obscure et pourtant indispensable.

Qu’est ce que la surface pondérée d’un logement ?

En matière d’immobilier et plus particulièrement dans le cadre de la loi Pinel, on parle à la fois de surface habitable et de surface annexe. Ces deux notions permettent d’expliquer la surface pondérée :

  • La surface habitable n’est autre que l’espace qui peut être meublé et utilisé par l’occupant des lieux dès lors que la hauteur du sol au plafond est supérieure à 1,80 m comme le précise l’article R. 111-2 du code de la construction et de l’habitation.
  • Cette surface exclut donc les mezzanines, terrasses et balcons. Toutes ces pièces sont en effet considérées comme des surfaces annexes. On peut y rajouter les caves, les loggias, sous-sol, remises, séchoirs, vérandas ou locaux communs et autres dépendances des logements.

Dès lors, le calcul de la surface pondérée est simple. Celle-ci correspond à : surface habitable + 50% de la somme des surfaces annexes (la valeur est plafonnée à 8 m²).

Exemple : Un appartement d’une surface habitable de 30 m² avec un balcon de 4 m² aura une surface pondérée de 30 + 4/2 = 32 m²

Surface pondérée : à quoi sert-elle ?

Si les revenus des locataires de logements Pinel sont plafonnés, le loyer fixé par chaque propriétaire l’est également. Il dépend non seulement de la situation géographique du bien : zones A bis, A, B1, B2 ou C mais également de sa surface pondérée.

Afin de déterminer le montant maximal du loyer, le bailleur peut donc procéder simplement en quatre étapes.

Exemple : prenons un appartement de 42 m² situé en zone B1 et équipé d’une terrasse de 8 m².

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Déterminer le plafond en fonction de la zone

Zonage Pinel Plafond du loyer / m² (en €)
Zone A bis 16,83
Zone A 12,50
Zone B1 10,07
Zone B2 8,75

Déterminer la surface pondérée

Dans ce cas, elle est donc de 42 + (8/2) = 46 m²

Appliquer le coefficient multiplicateur

Le coefficient multiplicateur s’obtient grâce à la formule suivante : 0,7 + (19/surface pondérée).

Celui-ci ne peut être supérieur à 1,2. De ce fait, pour toute surface inférieur à 38 m², on prendra la valeur de 1,2.

Exemple : Dans le cas de figure que nous avons pris, le coefficient multiplicateur est de 0,7 + (19/46) = 1,113

Calcul du loyer maximum

On applique la formule suivante afin de l’obtenir : loyer maximum = plafond du loyer x coefficient multiplicateur x surface pondérée

Pour cet appartement de 42 m² avec terrasse situé en zone B1, le loyer maximum est donc de : 10,07 x 1,113 x 46 = 515,56 €