La loi Pinel permet de réduire le montant de son impôt sur le revenu tout en se construisant un patrimoine immobilier. Mais pour bénéficier de ce dispositif de défiscalisation, l’acquéreur, tout comme le bien concerné et les locataires, doivent respecter des critères biens définis par la loi.

Qui peut investir en Pinel ?

Pour pouvoir bénéficier du dispositif de défiscalisation Pinel, l’investisseur doit :

  • être imposable en France ;
  • être majeur ;
  • être solvable. Pour pouvoir bénéficier d’un crédit immobilier, son taux d’endettement ne doit pas dépasser 33 % ;
  • respecter le montant de l’investissement plafonné à 300 000 € par an, à raison de 5 500 €/m2 ;
  • respecter la limite d’achat de deux biens par an qui s’applique au dispositif Pinel.


À noter : un investissement Pinel devient intéressant pour l’acquéreur si ce dernier paie plus de 2 500 € d’impôts.


Quelles conditions doit respecter un logement Pinel ?

Quels sont les biens immobiliers éligibles en Pinel ?

Le dispositif concerne uniquement certains types de logements situés dans les zones définies par la loi Pinel.

Voici les biens qu’il faut rechercher si vous voulez investir en Pinel :

  • les logements neufs achevés n’ayant jamais été habités ou utilisés sous quelque forme que ce soit ;
  • les logements en vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) et les ouvrages à venir devenant la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de la construction ;
  • les logements insalubres dont la réhabilitation a demandé une rénovation complète s’apparentant à du neuf, à condition que l’achèvement des travaux intervienne le 31 décembre de la 2e année ;
  • les locaux transformés en logements Pinel comme des locaux commerciaux, professionnels, à usage de bureaux, d’entrepôts, …

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Les critères du logement Pinel

Vous avez trouvé l’appartement idéal ? Assurez-vous que votre future acquisition soit conforme. Pour profiter de la réduction fiscale, le propriétaire doit s’assurer que son bien immobilier respecte certaines règles :

  • le logement doit être acquis entre le 1er janvier 2015 (effet rétroactif au 1 septembre 2014) et le 31 décembre 2024 ;
  • le bien doit être mis en location nu et constituer la résidence principale du locataire ;
  • le logement doit être aux normes concernant la performance énergétique. Pour être éligible, le bâtiment doit être labellisé BBC 2005 ou RT 2012 ;
  • il doit être situé géographiquement dans une zone Pinel, à savoir A bis, A et B1. Sauf dérogation, les zones B2 et C ne sont plus éligibles depuis le 1er janvier 2018 ;
  • le propriétaire doit fixer le loyer en fonction des plafonds de loyer Pinel.

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Le zonage Pinel

Afin de respecter les conditions inhérentes au dispositif Pinel, le bien immobilier acquis doit être situé dans une zone éligible, communément appelée « Zone Pinel ». En effet, le dispositif repose sur un zonage précis, où l’hexagone est divisé en 5 parties : les zones A bis, A, B1, B2 et C.

Ces zones ont été initialement mises en place en 2003 puis modifiées à de multiples reprises depuis. Elles sont pensées pour rendre compte de la tension immobilière. Les zones sont ainsi créées en fonction de la tension sur le marché de l’immobilier, de la zone A bis (la plus tendue), à la zone C (la moins tendue). Le dispositif Pinel n’est donc pas disponible dans toutes les zones : seules les zones A bis, A et B1 sont éligibles.

Il existe une exception à ce zonage : la région Bretagne. Une expérimentation est à l’œuvre, mise en place par la loi de Finances pour 2020, au sein de la région administrative bretonne. L’éligibilité des villes et des parties de villes sont définies par arrêté préfectoral. Les plafonds de loyer et de ressources sont également fixés par arrêté du préfet, après concertation avec le président du conseil régional et le comité régional de l’habitat et de l’hébergement.

À compter de 2023 : le Pinel plus

La loi de finances pour 2021 a prorogé une ultime fois le dispositif Pinel, en anticipant sa fin. Ainsi, le dispositif Pinel ne sera plus accessible au lendemain du 31 décembre 2024. Afin de préparer la fin du dispositif, le taux de réduction d’impôt sera dégressif à compter de 2023. Ainsi, pour un investissement réalisé en 2023, les investisseurs bénéficieront d’une réduction d’impôt moins importante qu’en 2022. Une nouvelle baisse est prévue pour 2024.

Toutefois, toujours dans l’objectif d’inciter les particuliers à investir dans l’immobilier locatif neuf, un dispositif complémentaire au dispositif Pinel verra le jour en 2023 : le dispositif Pinel Plus. Ce dernier doit permettre de maintenir les investissements dans l’immobilier neuf, tout en répondant aux nouvelles problématiques, à savoir l’écologie et le confort des logements.

Exemple de biens disponibles :

À partir de 399 000 €

PROGRAMME NEUF RÉF.002-06-1166

Investir à NICE

T3

Voir le programme

À partir de 298 000 €

PROGRAMME NEUF RÉF.002-31-1199

Investir à TOULOUSE

T3

Voir le programme

À partir de 257 000 €

PROGRAMME NEUF RÉF.002-31-1202

Investir à TOURNEFEUILLE

T3

Voir le programme

À partir de 390 000 €

PROGRAMME NEUF RÉF.002-33-1204

Investir à BORDEAUX

du T4 au T5

Voir le programme

À partir de 349 000 €

PROGRAMME NEUF RÉF.002-74-1331

Investir à ETREMBIERES

T3

Voir le programme

Quelles sont les conditions pour la location Pinel ?

La loi Pinel prévoit également des critères d’éligibilité pour le locataire :

  • le locataire ne doit pas appartenir au foyer fiscal du propriétaire. Toutefois, ce critère n’exclut pas la possibilité pour ce dernier de louer son bien à ses proches.
  • les ressources du locataires doivent respecter les plafonds de ressources définis par le dispositif Pinel.

Les plafonds de ressources du locataire

Le dispositif Pinel n’est pas seulement avantageux pour le propriétaire. En effet, la loi Pinel, en définissant des seuils à ne pas dépasser, veut permettre aux ménages n’ayant pas de gros revenus de se loger correctement.

Tableau des plafonds de ressources des locataires en 2022

Composition du foyerZone A bisZone AZone B1Zone B2 et C
Personne seule39 363 €39 363 €32 084€28 876 €
Couple58 831 €58 831 €42 846 €38 560€
Couple + 1 personne à charge77 120 €70 718 €51 524 €46 372 €
Couple + 2 personnes à charge92 076 €84 708 €62 202 €55 982 €
Couple + 3 personnes à charge109 552 €100 279 €73 173 €65 856 €
Couple + 4 personnes à charge123 275 €112 844 €82 465 €74 219 €
Majoration par personne à charge+ 13 734 €+ 12 573 €+ 9 200 €+ 8 277 €

Les plafonds de loyer

La loi Pinel introduit également des plafonds de loyer qui doivent être respectés lors de la mise en location du bien. En d’autres termes, le bailleur ne peut louer son bien au-delà du plafond de loyer défini par le dispositif. En 2022, les plafonds de loyer sont les suivants :

Zone A bisZone AZone B1Zone B2 et zone C
Plafonds de loyer 202217,62 €/m²13,09 €/m²10,55 €/m²9,17 €/m²

Exemple d’investissement éligible à la loi Pinel

Marie et Jean réalisent un investissement dans l’immobilier neuf dans l’objectif de bénéficier du dispositif Pinel. Ils acquièrent en 2021 un appartement T3 de 59 m² en VEFA, à Toulouse (31) pour un montant de 250 000 €. La livraison est prévue pour 2022. L’appartement remplit donc tous les critères d’éligibilité d’un bien Pinel.

Lors de la mise en location du bien en 2022, Marie et Jean reçoivent le dossier d’un couple. Toulouse étant en zone B1, les revenus d’un couple seul ne doivent pas dépasser 42 846 €. Les revenus annuels du couple sont de 21 000 € et 20 000 €. En cumulé, ils ont donc des revenus à 41 000 €, inférieurs aux plafonds de ressources à l’œuvre à Toulouse. Les locataires sont donc bien éligibles à la location du logement.

Le bien en location de Marie et Jean étant de 59 m², le loyer pour une mise en location en 2022 ne pourra pas excéder 10,55 * (0,7+19/59) * 59 = 636,17 €.

POUR ALLER PLUS LOIN

Consultez le guide Pinel

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Avant de vous lancer dans un projet d’investissement locatif Pinel, il est primordial de bien cerner les retombées de votre achat à moyen et long terme.

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