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Dispositif Pinel : comment ne pas perdre l’avantage fiscal

Publié le dans Loi Pinel.

Dans le cadre d’un investissement locatif, le dispositif Pinel apporte de nombreux avantages. Mais attention toutefois, pour en bénéficier, il faut respecter un certain nombre de conditions comme le plafond de ressources des locataires, le plafond des loyers et la durée de la location. La situation géographique du bien est, elle aussi, primordiale.

En Pinel, le bien doit être loué pendant au moins 6 ans

Pour accorder un avantage fiscal, l’administration attend en retour que certaines conditions soient respectées à la lettre. Pour rappel, le propriétaire-bailleur est en premier lieu tenu de louer son bien pendant 6, 9 ou 12 ans selon les contraintes du dispositif. La réduction appliquée est alors respectivement de 12, 18 ou 21 % du prix d’achat du bien auquel sont ajoutés les frais de notaire. Attention toutefois, ce prix de revient ne peut pas excéder 300 000 € par an et 5 500 €/m².

À noter qu’un investisseur peut choisir le dispositif Pinel pour y loger ses parents ou ses enfants. Ce peut être le cas d’un couple qui déciderait de louer un bien dont il est propriétaire, à l’un de ses enfants étudiant loin du domicile familial.

Un an pour trouver un locataire, le fisc tolérant

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Réussir un bon investissement en Pinel passe nécessairement par le fait de trouver un locataire. Pour ce faire, les propriétaires disposent d’un délai de 12 mois à compter de l’acquisition, pour un logement neuf, ou de l’achèvement des travaux pour un logement ancien. Il existe toutefois une certaine tolérance de la part de l’administration fiscale qui octroie un délai supplémentaire si le propriétaire peut apporter la preuve qu’il a tout mis en œuvre pour trouver un locataire. Qui plus est si toutes les autres conditions sont par ailleurs respectées.

Le fisc est en revanche moins tolérant lorsqu’il s’agit de revendre son bien de manière anticipée, avant la fin de la période légale. Si un propriétaire s’est engagé à louer son bien en Pinel pendant 6 ans et décide finalement de revendre le logement au bout de 5 ans ½, alors l’administration fiscale peut réclamer le remboursement intégral des avantages versés.

Plafonds de loyer et de ressources

Sauf cas particulier, il est conseillé de s’engager sur la période minimale de location de 6 ans avant de la prolonger éventuellement. Cette solution offre plus de souplesse aux investisseurs qui souhaitent revendre ou peuvent connaître des aléas de la vie. Il faut cependant ne pas oublier de demander une prorogation du dispositif après 6 ans et pourquoi pas après 9 ans faute de quoi une demande gracieuse devra être adressée au Fisc. Il est ensuite libre d’accepter ou de refuser.

Enfin, bien qu’il puisse être tentant de choisir des locataires aux revenus confortables, ceux-ci ne doivent en aucun cas dépasser les plafonds en vigueur. Ils dépendent à la fois de la composition du foyer et de la zone géographique où se situe la résidence principale. De la même manière, les loyers sont eux-aussi plafonnés selon la situation géographique du bien.