Ville de renommée internationale, Paris est le centre névralgique de la France. Haut lieu touristique, la ville Lumière est aussi une plaque tournante économique européenne. Paris continue donc d’attirer de nombreux habitants et le projet du Grand Paris ne fera qu’accroître cette tendance. Pour répondre aux demandes, le parc immobilier parisien ne cesse d’évoluer et propose ainsi de procéder à des investissements locatifs sur du long terme et éligibles à la loi Pinel.

Les appartements éligibles à l’investissement Pinel à Paris

À partir de 162 564 €

PROGRAMME NEUF RÉF.046-77-1858

Investir à MELUN

du T2 au T4

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À partir de 407 900 €

PROGRAMME NEUF RÉF.027-93-2435

Investir à Bagnolet

T3

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À partir de 270 000 €

PROGRAMME NEUF RÉF.002-78-2645

Investir à LE PORT-MARLY

du T2 au T5

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À partir de 309 000 €

PROGRAMME NEUF RÉF.020-94-2753

Investir à CHAMPIGNY SUR MARNE

du T2 au T4

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À partir de 368 000 €

PROGRAMME NEUF RÉF.014-78-2378

Investir à SAINT-CYR-L'ECOLE

du T3 au T4

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Défiscaliser avec le dispositif Pinel à Paris

Le dispositif Pinel repose sur une loi de défiscalisation immobilière. Il permet en effet de réduire son impôt sur le revenu en contre partie de la mise en location de son logement neuf pendant une certaine durée d’engagement : 6, 9 ou 12 ans. La remise fiscale dépend évidemment de la période d’engagement. Intégrale, elle peut atteindre jusqu’à 63 000 € sur 12 ans. Les taux de réduction d’impôt pour un investissement Pinel à Paris en 2023 sont les suivants :

Durée d’engagement6 ans9 ans12 ans
Réduction d’impôt Pinel10,5 %15 %17,5 %
Réduction d’impôt Pinel plus*12 %18 %21 %

*Le dispositif complémentaire Pinel Plus est soumis à des conditions plus restrictives.

Ainsi, par le biais de ce mécanisme Pinel, l’investisseur locatif accède à 3 attraits indéniables :

  • Accession à la propriété : le bien immobilier peut être récupéré pour soi-même à la fin de l’engagement locatif ou peut-être revendu dans l’optique de générer une plus-value immobilière ;
  • Rendement locatif : chaque mois, l’investisseur perçoit un loyer et peut ainsi compter sur une source de revenus mensuelle supplémentaire ;
  • Réduction d’impôt : l’investisseur optimise de surcroit son opération immobilière en diminuant sa charge fiscale chaque année ;

Depuis plusieurs années, de nombreux promoteurs immobiliers conçoivent leurs constructions neuves à Paris pour concorder avec le dispositif Pinel. La capitale se démontre particulièrement adaptée à la loi Pinel puisque l’intégralité de ses arrondissements y sont éligibles.

Pourquoi investir dans l’immobilier locatif à Paris ?

Avantage 1 : Paris, la Ville Lumière qui attire

Avec ses 2,165 millions d’habitants, Paris est incontestablement la ville la plus peuplée de France. Son rayonnement magnétise massivement les Français qui se bousculent pour venir s’y établir.

Également première ville touristique au monde, Paris a attiré de janvier à juin 2022 pas moins de 18,2 millions de voyageurs. La capitale de l’Hexagone séduit. Par sa richesse culturelle, sa beauté architecturale, son atmosphère romantique, son offre commerciale dense, ou encore son effervescence intellectuelle.

Avantage 2 : capitale dynamique et terre d’emploi

Si Paris capte autant l’intérêt, c’est également pour le dynamisme de son bassin d’emplois. Nombre de grands groupes français et étrangers possèdent leur siège social dans la capitale. De même, le quartier d’affaires de la Défense est le 4e plus important au monde. Il représente en tout 180 000 actifs, parmi lesquels 60 % de cadres et tout de même 42 000 habitants et 45 000 étudiants

Avantage 3 : le projet du Grand Paris

La capitale n’est pas prête de cesser de captiver les foules avec le projet du Grand Paris. Amorcée en 2014, cette opération de grande envergure – qualifiée de « projet urbain, social et économique d’intérêt national » – vise à assurer à l’agglomération parisienne un développement économique durable. Son aboutissement est prévu pour 2030.  

Le premier pilier de ce grand projet est d’intégrer plus facilement à la capitale les communes périphériques de Paris. Grâce notamment à un réseau de transports publics étendu. 4 nouvelles lignes automatisées de métro et le prolongement de 2 lignes déjà existantes composeront ces voies expresses qui permettront un accès aisé et rapide à Paris.  

Le second pilier de ce vaste chantier est, sans conteste, le logement. En 2018, on dénombrait 80 000 logements conçus dans le cadre de ce projet urbain, alors même que l’objectif actuel se porte sur la construction de 70 000 nouvelles habitations par an.

Acheter dans le neuf en Ile-de-France apparait donc plus qu’avisé. Sans compter le bénéfice indéniable des avantages fiscaux alléchants offerts par la loi Pinel, le tout pour un investissement couronné de succès sur le long terme.

Avantage 4 : forte rentabilité de l’investissement locatif

Malgré son marché immobilier très tendu, Paris est une ville très intéressante où investir afin de mettre son bien immobilier en location. En effet, la capitale figure parmi les villes les plus rentables de France en matière d’investissement locatif.

Il est cependant important de garder à l’esprit qu’un achat immobilier sur Paris reste, de base, très élevé. Le prix d’un appartement est actuellement estimé à 10 312 € par mètre carré contre 10 997 €/m2 pour une maison. 

Quelles sont les conditions pour investir en loi Pinel à Paris ?

Pour pouvoir bénéficier des réductions d’impôt proposées par le dispositif Pinel, il convient de s’engager sur une durée locative de 6, 9 ou 12 ans. Mais là n’est pas la seule condition à respecter.

Le logement acquis doit également répondre à plusieurs critères :

  • Le bien immobilier doit avoir été acheté neuf, en VEFA (vente en l’état de parfait achèvement) ou doit avoir bénéficié d’importantes rénovations le remettant en état quasi neuf ;
  • Le logement doit être en adéquation avec les nouvelles normes de performance énergétique que sont la RT 2012 ou la RE 2020 ;
  • Le bien immobilier doit être mis en location, vide, au titre de la résidence principale du futur locataire ;
  • Le logement doit être situé en zone Pinel éligible : A bis, A ou B1 ;
  • Le propriétaire-bailleur doit impérativement louer son logement neuf sous 12 mois après la date d’acquisition ou de livraison.

Les plafonds de loyer et de ressources à Paris

Située en zone A bis, l’intégralité de la ville de Paris est éligible loi Pinel pour tout investissement locatif dans le neuf. Ce zonage permet de définir les plafonds de loyers et de ressources des locataires que l’investisseur locatif doit respecter pour profiter de la défiscalisation Pinel.

Ainsi, pour le plafond de loyer, le propriétaire-bailleur doit fixer un tarif mensuel n’excédant pas un prix au m2 de 17,62 €.

Voici désormais, présentés dans le tableau suivant, les plafonds de ressources qu’un bailleur doit observer pour que ses locataires soient éligibles à la loi Pinel :

Composition du foyer fiscalPlafond pour la zone A bis
Personne seule39 363 €
Couple58 831 €
Personne seule ou couple
+ une personne à charge
77 120 €
Personne seule ou couple
+ deux personnes à charge
92 076 €
Personne seule ou couple
+ trois personnes à charge
109 552 €
Personne seule ou couple
+ quatre personnes à charge
123 275 €
Majoration par personne 
supplémentaire
+13 734 €
Mis à jour le 03/01/2023 – Source : Bofip

Ou investir en loi Pinel à Paris ? Les meilleurs quartiers

Si certains arrondissements sont plus à viser que d’autres pour un investissement locatif Pinel dans Paris, il ne faut pas omettre que chaque coin de la capitale reste très intéressant. En effet, la demande locative est forte dans toute la ville.

Le 9e arrondissement

Le 9e arrondissement de Paris est situé sur la rive droite de la Seine, autour du mythique Opéra Garnier, dans un hypercentre sécuritaire. En dépit de ses attraits culturels et commerçants, son prix au mètre carré reste très abordable pour la capitale : 8 369 €.

Il est recommandé de cibler des quartiers résidentiels tels que celui de la Trinité ou Notre-Dame de Lorette. Ils sont pourvus de boutiques diverses, et offrent aux habitants une gamme complète de services pour être pleinement satisfaits de leur lieu de vie.

Le 10e arrondissement

Le 10e arrondissement, sur la rive droite de la Seine également, est ancestral en raison de sa place de la République que l’on ne présente plus. D’ailleurs, celle-ci se partage en son centre avec deux autres arrondissements que sont le 3e et le 11e.

Très jeune et populaire, le 10e arrondissement est un vaste quartier tout aussi commerçant qu’animé. Les magasins, restaurants, bars, cafés, y sont foisonnants. Le canal Saint-Martin qui le traverse lui confère de surcroit une atmosphère paisible, bucolique et d’un autre temps.

Le prix immobilier moyen au mètre carré y est, en plus, très accessible. Il faut actuellement miser sur 7 370 €/m2.

Le 11e arrondissement

Situé dans le centre également, le 11e arrondissement se démontre beaucoup plus calme et moins arpenté par les touristes. Deux exceptions à souligner toutefois et qui accueillent les jeunes noctambules : les rues de Lappe et Oberkampf, très courues par les bacheliers et estudiantins.

Les logements qui s’y louent privilégient les petites superficies de types studios ou T1 bis, et sont fréquemment pourvues par des étudiants. Le prix au mètre carré y est présentement de 7 900 €. Idéal pour un investisseur locatif.

Le 13e arrondissement

Un peu plus périphérique et donnant un accès routier direct à la Porte d’Italie, le 13e arrondissement de Paris est un choix de qualité pour les investisseurs locatifs. Peu cher mais bien doté, il se trouve juste à côté de la Gare d’Austerlitz et de la place Bastille. De grandes zones commerciales, culturelles et gastronomiques (quartier chinois) l’agrémentent.

Présentant de véritables opportunités, le 13e arrondissement s’évalue actuellement à un prix immobilier moyen situé entre 6 000 € et 7 000 € du m².

Loi Pinel en Ile-de-France : 76 communes éligibles autour de Paris

Grâce au dispositif Pinel, le zonage permet d’étendre l’éligibilité d’un investissement sur Paris à 76 villes qui bordent la capitale. Voici toutes les communes qui sont concernées et qui se prêtent parfaitement à la défiscalisation en loi Pinel.

  • Yvelines (78)
    Chatou (78400), Le Chesnay (78150), Croissy-sur-Seine (78290), Maisons-Laffitte (78600), Marly-le-Roi (78160), Le Pecq (78230), Rocquencourt (78150), Saint-Germain-en-Laye (78100), Vélizy-Villacoublay (78140), Versailles (78000), Le Vésinet (78110), Viroflay (78220)
  • Hauts-de-Seine (92)
    Antony (92160), Asnières-sur-Seine, (92600), Bagneux (92220), Bois-Colombes (92270), Boulogne-Billancourt (92100), Bourg-la-Reine (92222), Châtenay-Malabry (92290), Châtillon (92320), Clamart (92140), Clichy (92110), Colombes (92700), Courbevoie (92400), Fontenay-aux-Roses (92260), Garches (92380), La Garenne-Colombes (92250), Issy-les-Moulineaux (92130), Levallois-Perret (92300), Malakoff (92240), Marnes-la-Coquette (92430), Meudon (92190), Montrouge (92120), Nanterre (92014), Neuilly-sur-Seine (92200), Le Plessis-Robinson (92350), Puteaux (92800), Rueil-Malmaison (92500), Saint-Cloud (92210), Sceaux (92330), Sèvres (92310), Suresnes (92150), Vanves (92170), Vaucresson (92420), Ville-d’Avray (92410)
  • Seine-Saint-Denis (93)
    Aubervilliers ( 93300), Bagnolet (93170), Les Lilas (93260), Montreuil (93100), Neuilly-Plaisance (93360), Pantin (93500), Le Pré-Saint-Gervais (93310), Le Raincy (93340), Saint-Denis (93200), Saint-Ouen (93400), Villemomble (93250)
  • Val-de-Marne (94)
    Arcueil (94110), Bry-sur-Marne (94360), Cachan (94230), Charenton-le-Pont (94220), Fontenay-sous-Bois (94120), Gentilly (94250), L’Haÿ-les-Roses (94240), Ivry-sur-Seine (94200), Joinville-le-Pont (94340), Le Kremlin-Bicêtre (94270), Maisons-Alfort (94700), Nogent-sur-Marne (94130), Le Perreux-sur-Marne (94170), Saint-Mandé (94160), Saint-Maur-des-Fossés (94100), Saint-Maurice (94410), Villejuif (94800), Vincennes (94300)
  • Val-D’Oise (95)
    Enghien-les-bains (95210)

Quels promoteurs choisir pour un investissement à Paris ?

  • COGEDIM : acteur reconnu de la promotion immobilière neuve depuis 1963, le groupe Cogedim met au cœur de sa démarche de construction 4 motivations majeures : l’innovation, l‘engagement environnemental, la qualité et la relation client ;
  • EMERIGE RESIDENTIEL : créé depuis plus de 30 ans, le groupe Emerige Résidentiel est spécialisé dans la promotion immobilière neuve à Paris et dans toute l’Ile-de-France. Le constructeur fait partie des partenaires fidèles du projet Grand Paris.
  • PITCH IMMO : le groupe Pitch Immo, plus jeune, a été lancé pour sa part il y a 25 ans. S’il était d’origine expert en immobilier de luxe, il s’est ouvert à la promotion neuve tout public ainsi qu’aux grands chantiers de rénovations et de modernisations pour réhabiliter les logements ;

Exemple d’un investissement Pinel à Paris

Chéyenne et Khao, couple d’investisseurs locatifs mariés, souhaitent acquérir une habitation à Paris. Disposant d’un budget limité, c’est sur le 13e arrondissement qu’ils jettent leur dévolu. Ils y achètent un studio neuf et cosy de 24m2, une vraie aubaine à 163 440 €. S’engageant à louer leur nouveau bien immobilier pendant 6 ans en loi Pinel, ils peuvent escompter sur une réduction d’impôt de 12 %. Cela représente une défiscalisation Pinel de l’ordre de 19 612 € en totalité, soit une réduction d’impôt de 3 267 € par an.

Le dispositif Pinel plus à Paris à partir de 2023

A compter du 1er janvier 2023, un nouveau mécanisme de défiscalisation immobilière sera lancé par le Gouvernement : le Pinel Plus. Si son nom reste associé au Pinel, concept immobilier devenant presque générique, ce n’est pas pour rien. Ce dispositif reprendra les grands axes de la loi Pinel tels que ses taux de réduction d’impôt en fonction de l’engagement locatif de l’investisseur, avec néanmoins l’ajout de nouveaux critères plus incisifs.

Ainsi, pour être éligible aux mêmes avantages fiscaux délivrés par le dispositif Pinel, le logement devra toujours répondre aux critères : résidence principale du locataire, non meublé, zone géographique éligible, plafonds de loyer et de ressources, normes environnementales.

Qu’est-ce qui va alors changer entre le Pinel et le Pinel Plus ? Des exigences de confort tout d’abord. Les biens immobiliers loués devront détenir une superficie considérée décente, devront laisser entrevoir un certain degré de luminosité .

Enfin, condition incontournable : tous les logements éligibles au Pinel Plus devront avoir été construits en respect de la norme de développement durable RE 2020.

Les autres villes pour investir en Pinel