Connue pour son Vieux-Port et ses belles calanques, la plus ancienne ville de France dispose d’un patrimoine culturel authentique, qui lui a valu le titre de capitale européenne de la culture en 2013. La ville est appréciée pour son climat méditerranéen, son multiculturalisme et son dynamisme. En effet, la cité phocéenne présente de nombreux avantages pour y réaliser un investissement locatif, notamment en loi Pinel.

Les appartements éligibles à l’investissement Pinel à Marseille

À partir de 238 500 €

PROGRAMME NEUF RÉF.002-13-1182

Investir à MARSEILLE

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À partir de 291 000 €

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Investir à MARSEILLE 13E ARRONDISSEMENT

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À partir de 193 000 €

PROGRAMME NEUF RÉF.002-13-1638

Investir à MARSEILLE 13E ARRONDISSEMENT

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PROGRAMME NEUF RÉF.002-13-1639

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PROGRAMME NEUF RÉF.002-13-1976

Investir à MARSEILLE 12E ARRONDISSEMENT

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Défiscaliser avec le dispositif Pinel à Marseille

Recourir au dispositif Pinel de défiscalisation immobilière offre le triple avantage d’accéder à la propriété, tout en générant de la rentabilité locative et en réduisant sa pression fiscale. En fonction de la durée d’engagement de location choisie par le propriétaire-bailleur, une réduction spécifique est appliquée à son impôt sur le revenu.

Aujourd’hui, de nombreux programmes immobiliers à Marseille sont directement imaginés par les promoteurs pour être éligibles à la loi Pinel. Ils sont implantés dans des quartiers dynamiques de la ville ou en fort développement, et sont conçus avec les normes modernes de confort et de développement durable.

En défiscalisant avec le dispositif Pinel en 2023 à Marseille, vous pouvez bénéficier des taux de réduction d’impôt suivants : 

  • 10,5 % pour un engagement locatif de 6 ans
  • 15 % pour un engagement locatif de 9 ans
  • 17,5 % pour un engagement locatif de 12 ans

En remplissant les nouvelles conditions complémentaires du dispositif complémentaire « Pinel Plus », vous pourrez bénéficier de taux de réduction supérieurs :

  • 12 % pour un engagement locatif de 6 ans
  • 18 % pour un engagement locatif de 9 ans
  • 21 % pour un engagement locatif de 12 ans

Pourquoi investir dans l’immobilier locatif à Marseille ?

Avantage 1 : une grande production de logements neufs

La loi Pinel permet de bénéficier d’une réduction d’impôt en investissant dans l’immobilier locatif neuf. Marseille et son agglomération offrent d’excellentes opportunités pour profiter du dispositif.

En effet, la Cité Phocéenne a enregistré la création moyenne de 5 000 logements neufs par an entre 2011 et 2019. Par ailleurs, elle entend pour la période 2023-2028 viser la livraison annuelle de 4 500 logements neufs.

La métropole marseillaise a, de surcroit, ajouté à ces nouvelles édifications la tenue d’un programme de réhabilitation des immeubles vétustes du centre-ville.

Avantage 2 : une demande locative forte

Confrontée à une importante crise du logement en raison d’un nombre trop faible de biens disponibles, la ville de Marseille témoigne d’une demande locative extrêmement forte. Les appartements et maisons mis en location trouvent rapidement preneurs. Il faut ainsi considérer pour un investisseur immobilier que la vacance locative sera nulle. Un argument de taille.

Avantage 3 : Marseille classée en zone A Pinel

Le dispositif de défiscalisation immobilière Pinel est encadrée par des conditions d’éligibilité précises. Ainsi, un propriétaire-bailleur ne peut fixer le loyer de son logement qu’en deçà d’une limite définie, et ne peut louer son bien qu’à des locataires dont les ressources annuelles ne dépassent pas, elles aussi, un certain seuil.

Les plafonds sont établis en fonction de la zone géographique où est implanté le logement. Marseille, qui est une commune particulièrement adaptée à la loi Pinel, est classée depuis le 1er octobre 2014 en zone A. Au regard des marchés immobiliers tendus des grandes villes répertoriés dans le zone A, il s’agit de celle qui disposent des plafonds les plus élevés.

Quelles sont les conditions pour investir en loi Pinel à Marseille ?

L’acquéreur d’un bien neuf éligible au dispositif Pinel doit s’assurer de respecter certains critères pour pouvoir bénéficier de l’avantage fiscal proposé par le dispositif :

  • Le logement acheté doit être neuf, en vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), ou avoir été fortement rénové ;
  • Les normes modernes de performance énergétique doivent être respectées : RT 2012 ou RE 2020 ;
  • Le bien doit être loué au titre de la résidence principale, non meublé et entièrement nu ;
  • Le logement doit être localisé dans une des zones éligibles loi Pinel ;
  • Le propriétaire-bailleur doit impérativement louer son habitation dans les 12 mois succédant la date d’acquisition ou la date de livraison pour les biens en VEFA ;
  • Les plafonds en vigueur pour la fixation du loyer et pour les ressources des locataires doivent être honorés ;
  • L’investisseur locatif doit respecter une durée d’engagement locatif de 6, 9 ou 12 ans pour obtenir son avantage fiscal annuel ;

Les plafonds de loyer et de ressources à Marseille

Etant classée en zone A, le plafond de loyer à ne pas dépasser par le propriétaire-bailleur Pinel correspond à 13,09€ maximum par mètre carré.

Voici, par ailleurs, le plafond des ressources annuelles des locataires que doit considérer un propriétaire-bailleur pour pouvoir choisir les particuliers qui vont louer son bien immobilier Pinel :

Composition du foyer locataire Zone A
Personne seule 39 363 €
Couple 58 831 €
Personne seule ou couple ayant une personne à charge 70 718 €
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge 84 708 €
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge 100 279 €
Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge 112 844 €
Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième +12 573 €

Où investir en loi Pinel à Marseille ? Les meilleurs quartiers

Il est possible d’investir en Pinel dans un grand nombre de quartiers marseillais. La ville possède un large éventail de programmes neufs à venir qui sont éligibles au dispositif. Pour profiter au mieux de tous les attraits de ce mécanisme de défiscalisation immobilière, voici une sélection d’arrondissements dans lesquels il est actuellement intéressant d’investir.

Le 8e arrondissement

Paisible et calme, le 8e arrondissement de Marseille est un des plus végétalisés de la ville. Pourvu d’espaces naturels, il accueille les 12 000 m2 du poumon vert de la Cité Phocéenne : le Parc Borély.

Idéalement desservi par les transports en commun, la ligne 2 du métro et la myriade de stations de vélo en libre-service permettent, de surcroit, de se rendre jusqu’au centre-ville en quelques minutes seulement.

C’est un quartier très apprécié des actifs, pour sa jeunesse, son dynamisme et la richesse des infrastructures qu’il propose. Etablissements scolaires, lieux culturels, services et commerces, y sont pleinement représentés.

Le 9e arrondissement

Situé à la pointe sud de Marseille, le 9e arrondissement s’illustre comme le plus vaste de la ville. Et pour cause, au delà du col de la Gineste, il renferme surtout le fameux Parc national des calanques. Véritable singularité, cette ode périurbaine à la nature est la toute première du genre en Europe, mélangeant 8 500 hectares terrestres et 43 500 hectares marins.

Parmi les autres fleurons de ce quartier très étendu aux beautés remarquables, notons les différentes rues très animées où il règne un typique esprit de village provençal. Mais également l’obélisque de Penchaud, les nombreux châteaux et leurs jardins pittoresques (la Rouvière, Serena, la Magalone, …), la bastide Maison Blanche, ou encore Luminy. Ce campus d’envergure internationale rassemble pas moins de 2 facultés, 6 grandes écoles et instituts, 32 laboratoires de recherche et une pépinière d’entreprises de haute technologie. Près de 8 000 étudiants et 1 500 chercheurs ou ingénieurs s’y côtoient chaque jour.

Le 15e arrondissement

Le 15e arrondissement de Marseille est en grande mutation. Amélioré par l’Opération d’intérêt national Euroméditerranée, son cadre urbain et résidentiel attractif sera encore davantage doté de confort dans un avenir proche.

Ses habitants, qui apprécient ses infrastructures récentes ou rénovées, profiteront bientôt d’une coulée verte de pas moins de 15 hectares avec la création du Parc des Aygalades. Non loin, sortira également de terre le second centre sino-européen de production massive de textile : le Mif 68, également nommé le Marseille fashion center.

Enfin, les résidents du quartier bénéficieront bientôt de la profonde réhabilitation du marché aux puces des Crottes. Cet édifice, de 4 hectares et de 23 000 m2 de bâtiments, est arpenté par plus de 100 000 visiteurs par semaine. Ils aiment venir se balader au gré de son vaste marché alimentaire, de ses braderies diverses et de ses brocantes.

Quels promoteurs choisir pour un investissement à Marseille ?

  • Bouygues Immobilier : acteur incontournable de la promotion immobilière en France, Bouygues œuvre sur de nombreux nouveaux projets de construction à Marseille. Ces programmes sont souvent situés dans des quartiers en pleine expansion.
  • Quartus Immobilier : très attaché aux innovations architecturales mêlant modernité, élégance et développement durable, Quartus travaille à des réalisations pragmatiques permettant aux logements neufs de s’inscrire dans la durée et de peu se dégrader au fil des années.
  • Vinci Immobilier : confortant sa position de leader, Vinci a développé un accompagnement immobilier à 360° pour les propriétaires-bailleurs. Au delà de la construction de logements neufs, le promoteur met également à disposition un service de conseils et de gestion locative à destination des investisseurs.

Exemple d’un investissement Pinel à Marseille

Damien, investisseur locatif célibataire, désire acheter un bien immobilier à Marseille, la ville de ses racines. Il sait la Cité Phocéenne très dynamique et connait la tension de son marché immobilier. Il jette son dévolu sur un joli appartement neuf T2 (45,12m2) dans le 15e arrondissement, à 180 600 €. Il décide d’utiliser le dispositif de défiscalisation immobilière Pinel et s’engage à louer le logement acquis pendant 9 ans. Il peut ainsi bénéficier d’une réduction d’impôt de 18 %. Soit une remise fiscale globale de 32 508 €, ou 3 612 € par an pendant toute la période d’engagement locatif.

Le dispositif Pinel plus à Marseille à partir de 2023

À partir de 2023, un nouveau dispositif de défiscalisation immobilière fortement corrélé à la loi Pinel verra le jour : le Pinel plus. Egalement appelé Super Pinel, il reprendra la grande majorité des contours et fondements du mécanisme Pinel que l’on connaissait jusqu’alors.

Les pouvoirs publics ont tout de même introduit quelques changements, notamment en termes d’exigences dans l’agencement du logement (surface suffisante + présence d’un extérieur privé) et dans le respect de la norme environnementale RE 2020.

Tout comme le dispositif Pinel, avec le Pinel plus un propriétaire-bailleur peut bénéficier d’un abattement fiscal en fonction de la durée sur laquelle il s’engage à louer son bien : 12 % de réduction d’impôt pour 6 ans, 18 % pour 9 ans et 21 % pour 12 ans.

La ville de Marseille, qui était déjà particulièrement adaptée à la loi Pinel, reste tout aussi éligible au dispositif Pinel Plus. Les programmes immobiliers neufs récemment livrés dans la Cité Phocéenne possèdent déjà les qualités environnementales et de confort nécessaires pour parfaitement rentrer dans le cadre du mécanisme de défiscalisation immobilière.