Pourquoi de nouvelles conditions ?
À une époque où les questions environnementales n’ont jamais été aussi présentes dans notre société, l’habitation est pointée du doigt en raison de son caractère énergivore. Le nouveau gouvernement a donc souhaité rajouter un volet supplémentaire à la loi Pinel, pour rendre celle-ci plus durable.
Ainsi, l’ancienne ministre du Logement, Emmanuelle Wargon, a créé en parallèle de la loi Pinel un nouveau dispositif complémentaire : le Pinel Plus. L’idée étant de construire des logements plus vertueux et de répondre à la demande locative de plus en plus importante surtout dans les zones “tendues”. L’objectif affiché est aussi de réduire l’impact carbone sur l’environnement avec des logements moins énergivores et offrir aux habitants, notamment aux ménages aux revenus faibles ou modestes, des logements plus durables et plus confortables. En somme, proposer en France un habitat de qualité dans l’investissement locatif.
- En savoir plus sur le dispositif Pinel Plus
Les prémices du nouveau dispositif
Ce sont neuf mois de travaux qui ont été nécessaires pour mener à bien le projet “Habiter la France de demain“. Une étude qui a été réalisée sous la forme d’une consultation participative avec pour enjeu de relever les défis de la ville de demain. Suite à ces différents ateliers, l’ex-ministre du Logement, Emmanuelle Wargon, a présenté les contours de ce nouveau dispositif le 14 octobre 2021, avant que ne soit décidée son entrée en vigueur sur le marché de l’investissement immobilier locatif le 1er janvier 2023.
Plusieurs facteurs expliquent ce renouvellement du Pinel pour les années 2023 et 2024 et la création du nouveau dispositif Pinel Plus en parallèle. Tout d’abord, le fait qu’il soit encore nécessaire d’inciter les particuliers à investir dans l’immobilier neuf afin de renouveler le parc locatif en France. La demande locative étant de plus en plus importante d’année en année, notamment dans les grandes métropoles, il était important de continuer à soutenir ce secteur. Cependant, la crise sanitaire de 2020 a démontré qu’il était urgent de faire évoluer l’habitat en France, surtout dans les grandes villes. D’où la mise en place de nouveaux critères liés au confort et à la qualité de vie pour les nouvelles constructions, désormais éligibles au Pinel Plus.
S’il était déjà prévu que l’avantage fiscal offert par le dispositif Pinel classique diminue chaque année, jusqu’à sa disparition totale au 31 décembre 2024, le Gouvernement a souhaité favoriser le nouveau Pinel Plus en permettant aux investisseurs de continuer à bénéficier du taux plein de réduction d’impôt.
Le principe du nouveau dispositif de défiscalisation
Si, dès 2023, le Pinel classique a donc vu son taux de défiscalisation diminuer, le Pinel Plus est venu compenser ce manque en proposant aux investisseurs de continuer à bénéficier d’un avantage fiscal à taux plein. Permettant d’économiser jusqu’à 63 000 € d’impôt sur 12 ans.
Cet avantage a néanmoins été conditionné à l’apparition de nouvelles conditions d’éligibilité plus strictes. Un des objectifs de la création du Pinel Plus étant d’améliorer les performances énergétiques et environnementales de l’habitat en France, c’est en toute logique que le dispositif se veut plus écologique et plus responsable, véritablement tourné vers l’habitat de demain. C’est pourquoi des notions de qualité d’usage et de confort ont été introduites au nouveau dispositif, tout comme le respect de certaines normes énergétiques et de construction.
Les critères de confort de la loi Pinel Plus
Le gouvernement s’étant imposé d’offrir aux ménages ayant des revenus faibles ou moyens des logements locatifs neufs de qualité, il a donc fait le choix de renforcer les conditions d’éligibilité au Pinel Plus avec des critères liés au confort des logements.
Désormais, pour pouvoir acquérir un logement neuf via le dispositif Pinel Plus, il faut donc impérativement que celui-ci respecte une surface habitable minimale, certains critères liés à sa luminosité ou encore avoir une surface extérieure privative.
La surface habitable minimale du logement
Pour être éligible au dispositif Pinel Plus, un logement doit justifier d’une surface minimale habitable selon sa typologie.
| Typologie de logement | Surface habitable minimale en m² |
| T1 | 28 m² |
| T2 | 45 m² |
| T3 | 62 m² |
| T4 | 79 m² |
| T5 | 96 m² |
La Luminosité
Dans le cadre du dispositif Pinel Plus, il est obligatoire qu’à partir d’une typologie T3 et plus un logement offre une double exposition à ses habitants. Pour cela, il est nécessaire que le bien ait une fenêtre ou une porte-fenêtre sur au moins deux façades d’orientation différentes.
Une surface extérieure privative
En Pinel Plus, enfin, les logements doivent être dotés d’un extérieur privatif obligatoire. Il peut s’agir d’une loggia, d’un balcon, d’une terrasse ou d’un jardin. Une surface minimale soit être respectée en fonction de la typologie du logement auquel l’extérieur est rattaché :
- 3 m² minimum pour les logements de 2 pièces et moins ;
- 5 m² minimum pour les logements 3 pièces ;
- 7 m² minimum pour les logements 4 pièces ;
- 9 m² minimum pour les logements 5 pièces.
Les nouveaux critères environnementaux
La loi Pinel Plus impose également de nouveaux critères environnementaux plus stricts que le Pinel classique.
Pour être éligibles au nouveau dispositif, tous les logements neufs acquis à partir du 1er janvier 2023 doivent donc :
- bénéficier du label E+C- et justifier de la classe énergétique A pour les biens acquis neufs ou en VEFA et dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2022 ;
- doivent être conformes à la norme RE2020 pour les biens acquis neufs ou en VEFA et dont le permis de construire a été déposé après le 1er janvier 2022.
Pour les logements neufs qui seront acquis à compter du 1er janvier 2024, ils devront respecter les critères environnementaux suivants :
- les biens acquis neuf ou en VEFA et dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2022 devront eux aussi disposer du label E+C- et obtenir la classe énergétique A lors du DPE ;
- les biens acquis neuf ou en VEFA et dont le permis de construire a été déposé après le 1er janvier 2022 devront se conformer à la norme RE2020 et obtenir également la classe énergétique A dans le cadre du DPE.
La Loi Pinel Plus est-elle plus contraignante ?
La loi Pinel Plus a de nombreux avantages, notamment celui de pouvoir continuer à bénéficier d’une réduction d’impôt à taux plein. Cependant, le dispositif présente également les contraintes liées au conditions d’éligibilité du dispositif Pinel classique, ainsi que quelques nouvelles contraintes supplémentaires. Des critères facilement explicables pour répondre aux objectifs fixés par le Gouvernement en matière de création de logements accessibles à la location au plus grand nombre.
Investir dans une zone tendue pour réduire le risque de vacance locative
Parmi les contraintes déjà existantes pour le dispositif Pinel classique et reprises dans le cadre du Pinel Plus, on retrouve en premier lieu le choix de son emplacement. En effet, avant d’entreprendre un investissement immobilier en Pinel Plus, il est primordial de s’assurer que le logement convoité est bien situé dans une zone éligible, à savoir : A, A bis ou B1.
Ces zones, dites “tendues”, ont été définies par l’exécutif car elles font partie des secteurs géographiques où la demande des locataires est plus importante que l’offre de logements.
Le nouveau dispositif Pinel Plus s’applique également à tous les quartiers prioritaires de la politique de la ville dans les communes concernées.
À première vue, ce qui peut s’apparenter à une contrainte géographique garantit finalement à l’investisseur un faible taux de vacance locative et donc que le bien immobilier soit rapidement loué.
Des logements plus confortables et durables
S’il est vrai qu’en comparaison avec le Pinel classique, le Pinel Plus demande aux acquéreurs de remplir un plus grand nombre de critères pour être éligible au dispositif, ceux-ci n’en demeurent pas plus contraignants pour les futurs propriétaires.
En effet, ces nouveaux critères sont directement liés à la construction du logement en lui même, l’impact sera donc principalement ressenti par les constructeurs qui doivent désormais intégrer ces nouvelles normes dès le démarrage de leurs projets. Côté propriétaires-bailleurs en revanche, il faudra seulement être vigilant lors de la recherche de son bien pour s’assurer qu’il répond bien aux nouveaux critères permettant de prétendre à l’avantage fiscal.
Pour cela, il faudra donc axer ses recherches sur des logements neufs à haute performance environnementale et remplissant les nouveaux critères de confort et de qualité de vie.
Des critères d’éligibilité en plus pour une réduction d’impôt maximale
Si l’on se place du côté des investisseurs, alors il est clair que la loi Pinel Plus n’est pas plus contraignante que le dispositif classique. Comme précisé précédemment, les véritables contraintes techniques incombent désormais aux promoteurs devant intégrer de nouveaux critères dès les prémices de la mise en place de leurs nouveaux programmes immobiliers neufs.
Si le Pinel Plus est indéniablement plus exigeant en termes de normes d’un point de vue écologique, de confort, de construction et d’agencement, le dispositif reste néanmoins très attractif pour un investissement dans l’immobilier locatif.
Du côté des acquéreurs, il est essentiel de s’assurer que le bien convoité réponde bien à tous les critères fixés par la loi pour pouvoir bénéficier de l’avantage fiscal maximal offert par ce nouveau dispositif de défiscalisation et pouvant donc aller jusqu’à 63 000 € sur 12 ans de mise en location du bien.
Afin de bien préparer votre projet en Pinel Plus et d’être certain que votre achat immobilier sera bien éligible au dispositif, nous ne pouvons que vous conseiller de vous faire accompagner par un conseiller en gestion de patrimoine. Spécialiste dans son domaine, il saura vous épauler pour vous aider à trouver le bien idéal au regard de votre situation et de vos objectifs patrimoniaux.