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Immobilier locatif : comment se protéger des loyers impayés ?

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Fin juillet, une propriétaire du Var âgée de 71 ans, a été tuée par l’un de ses locataires mécontents. Au printemps, le propriétaire d’un logement situé dans l’Yonne avait retiré la porte d’entrée de ses locataires à cause de loyers impayés. Heureusement, ces cas sont rares, car lorsque la communication semble rompue, il existe des solutions pour régler les litiges entre bailleurs et locataires.

L’assurance loyers impayés pour garantir le paiement des frais de procédure, de rénovation et les impayés

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Contrairement à ce que l’on pourrait croire, les litiges entre propriétaires et locataires ne sont pas si fréquents. En particulier pour ce qui concerne les loyers impayés. Malgré tout, des problèmes peuvent subsister.

Les propriétaires de logements mis en location peuvent opter pour une assurance loyers impayés également appelée Garantie Loyers Impayés (GLI), contractée auprès d’une banque via un contrat groupe ou d’une compagnie d’assurances indépendante. Dans ce cas, les risques couverts varient selon le contrat et l’assureur. Généralement toutefois, les bailleurs sont protégés contre les frais de contentieux et de procédure, les frais pour travaux si le logement est détérioré et que le dépôt de garantie n’est pas suffisant, ainsi qu’en cas de loyers impayés. L’assurance se substitue alors au locataire endetté et prend en charge la mensualité, les charges et les taxes.

À noter toutefois que l’assurance loyers impayés est conditionnée par le montant des ressources du locataire. Pour être éligible, celui-ci doit généralement percevoir des revenus équivalant à trois fois le montant du loyer. Quant au propriétaire, il doit accepter d’en assumer le coût, situé entre 2,5 et 5 % du montant annuel du loyer et des charges. Un coût qui peut toutefois être fiscalement déduit des revenus fonciers.

Pour la protection du locataire : le garant physique ou la caution Visale

Du côté des locataires, il est courant de faire appel à un proche pour garantir le paiement des loyers. Dans ce cas, le garant entre directement en contact avec le bailleur si le locataire ne parvient plus à payer son loyer.

Le cautionnement peut alors prendre deux formes. La caution simple donne droit à une discussion et laisse le temps au locataire de trouver une solution avant que le garant ne soit inquiété. La caution solidaire quant à elle est plus drastique. Dès le premier impayé, le garant est sommé de payer la dette du locataire. L’intervention d’un garant physique présente toutefois des limites. Sa solvabilité n’est évaluée que grâce à ses bulletins de salaire, et elle peut être mise à mal si la personne est garante d’autres biens, ce qui n’est ni une interdiction, ni vérifiable par ailleurs.

Une autre alternative, non-cumulable avec la garantie loyers impayés, mais gratuite celle-ci, est la caution Visale proposée par Action Logement. En cas de loyer impayé, Action Logement règle les sommes dues au propriétaire et s’arrange ensuite avec le locataire pour le remboursement. Ce service n’est accessible que sous certaines conditions. Le locataire ne doit par exemple pas être en CDI, être salarié du privé, être âgé de 18 à 30 ans ou encore payer un loyer plafonné à 1 500 € en Île-de-France et 1 300 € sur le reste du territoire.