Investir dans l’immobilier locatif est une opération qui séduit plusieurs milliers de ménages chaque année, à la recherche d’un complément de revenus ou pour se constituer un patrimoine. Mais pour être intéressant, l’investissement locatif doit être précédé d’une étude du marché de l’immobilier local afin de s’assurer que le bien trouvera preneur.
Les Français et l’investissement locatif
Lorsqu’il s’agit du patrimoine, 7 français sur 10 privilégient l’immobilier. Investir dans la pierre est pour beaucoup un acte de confiance qui permet de sécuriser ses placements, de préparer sa retraite et de faciliter la transmission. Parmi ces investisseurs, seuls 8 % possèdent au moins un bien mis en location. Mais lorsque l’on s’intéresse aux constructions réalisées en 2017, ce chiffre grimpe à 16,3 %. Une donnée qui en confirme une autre : près d’1 Français sur 4 aimerait réaliser un investissement locatif dans le neuf.
La demande locative : le critère qui détermine les délais de location
Investir pour louer demande de s’intéresser à un certain nombre de paramètres qui permettent de s’assurer un bon rendement locatif. Parmi ces paramètres : la demande locative qui favorise les délais courts de location. Ainsi, en France, c’est dans les centres-villes de Lille, Strasbourg, Rouen, Nantes et Rennes que l’on peut espérer louer son bien en moins d’1 mois ½. À Paris, Lyon et Bordeaux qui sont pourtant sur le podium des villes les plus prisées actuellement, ce chiffre se situe plutôt entre 2 et 5 mois.
Des prix de loyers extrêmement variables
Le prix moyen des loyers est également un critère qui doit être observé de près. Ils peuvent varier en fonction des zones urbaines. À Paris par exemple, il faut compter 29,3 €/m² en moyenne contre 19,5 €/m² dès le périphérique franchi. Pour rappel, le zonage Pinel influence lui aussi la fixation des loyers :
- 16,96 €/m² en zone A bis :Paris
- 12,59 €/m² en zone A : Lyon, Marseille, Lille, Nice
- 10,15 €/m² en zone B1 :Rennes, Toulouse, Bordeaux, Nantes
Avec respectivement 13,6 €/m², 12,7 €/m², 12,6 €/m² et 10,7 €/m², les villes de Bordeaux, Rennes, Marseille et Dijon sont celles qui ont enregistré la plus forte augmentation du montant des loyers au 1er semestre 2018 par rapport à la même période en 2017.
Constat plus étonnant, à Bordeaux, Toulon et Paris, les prix des studios sont proportionnellement plus chers au prix des deux-pièces. +48 % à Bordeaux, +31 % à Paris et +16 % à Toulon. Un phénomène qui s’explique par une forme de compensation financière recherchée par les propriétaires pour ce type de logement. Les studios étant généralement occupés par des étudiants, ils souffrent d’une forte saisonnalité, d’un turn-over plus grand, mais aussi d’inoccupation pendant la période estivale. En outre, les loyers des studios souffrent plus que les autres de l’influence du marché et de la tendance sur la fixation des prix.