Pourquoi faut-il attendre 2020 pour effectuer certains travaux ?

Avec l’entrée en vigueur du prélèvement de l’impôt à la source en janvier dernier, le paysage fiscal français s’avère plus complexe cette année. Pour certains propriétaires-bailleurs qui louent un logement vide, mieux vaut par exemple attendre 2020 pour entreprendre de gros travaux de rénovation. Explications.

2018, année blanche. Quid de 2019 ?

L’entrée en vigueur du prélèvement à la source a bouleversé les habitudes fiscales des Français, et notamment de ceux ayant choisi de réaliser un investissement locatif. On le sait, 2018 est considérée comme une année blanche fiscalement. Les revenus non-exceptionnels sont donc annulés de la déclaration d’impôts sur le revenu de 2019 grâce au CIMR (Crédit d’impôt de modernisation du recouvrement), et ce, afin d’éviter une double imposition cette année. Mais qu’en est-il de l’année 2019 ?

Pour les investisseurs locatifs, bailleurs ou propriétaires de logements loués vides, il peut être judicieux de reporter d’un an des travaux de rénovation. Qui plus est pour ceux qui, imposés au régime réel, déduisent l’ensemble des frais et charges de leurs revenus fonciers.

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De nombreux travaux déductibles à 50 % des revenus fonciers

Autre conséquence du prélèvement à la source, mais moins bénéfique celle-ci, les travaux locatifs d’entretien et d’amélioration effectués dans les logements nus devront être déclarés en 2020, mais pour 50 % seulement du montant des dépenses engagées en 2018 et 2019. Habituellement, ce montant se porte à 100 %.

Sauf urgence, les propriétaires qui envisagent de gros travaux tels qu’un ravalement de façade ou la rénovation d’une toiture ont donc tout intérêt à reporter d’un an le chantier. À partir de 2020 en effet, les travaux engagés pourront de nouveau être déclarés dans leur totalité.

À noter toutefois que cette année certains travaux locatifs restent déductibles à 100 % s’ils sont considérés comme urgents. C’est le cas notamment des réparations importantes consécutives à un cambriolage, à une tempête ou à un dégât des eaux, des travaux commandés par la mairie ou la justice, ou encore du remplacement de certains équipements qui peuvent être un frein à la location (chauffage, chaudière, fenêtre, porte).

Précisons que les investissements immobiliers réalisés en 2019 ainsi que les biens classés monuments historiques ou labellisés par la Fondation du patrimoine en 2019, sont également exonérés de cette déductibilité partielle. Cette mesure ne concerne pas non plus les locations meublées.

Attention, tous les travaux ne doivent pas être reportés

Dans certains cas, il peut être utile de demander conseil à un professionnel pour optimiser sa fiscalité. Si la déductibilité des rénovations à hauteur de 50 % doit encourager les propriétaires immobiliers les moins pressés à repousser leurs travaux, l’absence de travaux ne doit pas freiner les locataires potentiels.

Une vacance locative peut en effet coûter plus cher qu’une déductibilité fiscale partielle. Chaque cas est unique.