C'est fini ! Avec la loi Denormandie,
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Connue pour son Vieux-Port et ses belles calanques, la plus ancienne ville de France dispose d’un patrimoine culturel authentique, qui lui a valu le titre de capitale européenne de la culture en 2013. La ville est appréciée pour son climat méditerranéen, son multiculturalisme et son dynamisme. Ce qui en faisait un choix judicieux pour réaliser un investissement locatif en loi Pinel.
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Défiscaliser avec le dispositif Pinel à Marseille
Recourir au dispositif Pinel de défiscalisation immobilière offrait le triple avantage d’accéder à la propriété, tout en générant de la rentabilité locative et en réduisant sa pression fiscale. En fonction de la durée d’engagement de location choisie par le propriétaire-bailleur, une réduction spécifique était appliquée à son impôt sur le revenu.
De nombreux programmes immobiliers à Marseille ont été pensés par les promoteurs pour être éligibles à la loi Pinel. Ils étaient implantés dans des quartiers dynamiques de la ville ou en fort développement, et étaient conçus avec les normes modernes de confort et de développement durable.
En défiscalisant avec le dispositif Pinel à Marseille, vous pouviez bénéficier des taux de réduction d’impôt suivants :
| Durée de mise en location | Réduction d’impôt en 2023 | Réduction d’impôt en 2024 | Réduction d’impôt Pinel Plus |
|---|---|---|---|
| 6 ans | 10,5 % | 9 % | 12 % |
| 9 ans | 15 % | 12 % | 18 % |
| 12 ans | 17,5 % | 14 % | 21 % |
Même si le dispositif Pinel a pris fin le 31 décembre 2024, les plafonds de ressources et de loyers sont toujours d’actualité pour les contrats toujours en cours.
Pourquoi investir dans l’immobilier locatif à Marseille ?
Avantage 1 : une grande production de logements neufs
La loi Pinel permettait de bénéficier d’une réduction d’impôt en investissant dans l’immobilier locatif neuf. Marseille et son agglomération offraient d’excellentes opportunités pour profiter du dispositif.
En effet, la Cité phocéenne a enregistré la création moyenne de 5 000 logements neufs par an entre 2011 et 2019. Par ailleurs, elle entend pour la période 2023-2028 viser la livraison annuelle de 4 500 logements neufs.
La métropole marseillaise a, de surcroit, ajouté à ces nouvelles édifications la tenue d’un programme de réhabilitation des immeubles vétustes du centre-ville.
Avantage 2 : une demande locative forte
Confrontée à une importante crise du logement en raison d’un nombre trop faible de biens disponibles, la ville de Marseille témoigne d’une demande locative extrêmement forte. Les appartements et maisons mis en location trouvent rapidement preneurs. Il faut ainsi considérer pour un investisseur immobilier que la vacance locative sera nulle. Un argument de taille.
Avantage 3 : Marseille classée en zone A Pinel
Le dispositif de défiscalisation immobilière Pinel était encadré par des conditions d’éligibilité précises. Ainsi, un propriétaire-bailleur ne pouvait fixer le loyer de son logement qu’en deçà d’une limite définie, et ne pouvait louer son bien qu’à des locataires dont les ressources annuelles ne dépassaient pas, elles aussi, un certain seuil.
Les plafonds sont établis en fonction de la zone géographique où est implanté le logement. Marseille est classée depuis le 1er octobre 2014 en zone A. Au regard des marchés immobiliers tendus des grandes villes répertoriés dans la zone A, il s’agit de celles qui disposent des plafonds les plus élevés.
Quelles étaient les conditions pour investir en loi Pinel à Marseille ?
L’acquéreur d’un bien neuf éligible au dispositif Pinel devait s’assurer de respecter certains critères pour pouvoir bénéficier de l’avantage fiscal proposé par le dispositif :
- Le logement acheté devait être neuf, en vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), ou avoir été fortement rénové ;
- Les normes modernes de performance énergétique devaient être respectées : RT 2012 ou RE 2020 ;
- Le bien devait être loué au titre de la résidence principale, non meublé et entièrement nu ;
- Le logement devait être localisé dans une des zones éligibles à la loi Pinel ;
- Le propriétaire-bailleur devait impérativement louer son habitation dans les 12 mois succédant la date d’acquisition ou la date de livraison pour les biens en VEFA ;
- Les plafonds en vigueur pour la fixation du loyer et pour les ressources des locataires devaient être honorés ;
- L’investisseur locatif devait respecter une durée d’engagement locatif de 6, 9 ou 12 ans pour obtenir son avantage fiscal annuel ;
Les plafonds de loyer et de ressources à Marseille
Marseille étant classée en zone A, le plafond de loyer à ne pas dépasser par le propriétaire-bailleur Pinel correspond à 14,49 € maximum par mètre carré.
Voici, par ailleurs, le plafond des ressources annuelles des locataires que doit considérer un propriétaire-bailleur pour pouvoir choisir les particuliers qui vont louer son bien immobilier Pinel :
| Composition du foyer locataire | Zone A |
|---|---|
| Personne seule | 43 953 € |
| Couple | 65 691 € |
| Personne seule ou couple ayant une personne à charge | 78 963 € |
| Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge | 94 585 € |
| Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge | 111 971 € |
| Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge | 126 001 € |
| Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième | + 14 039 € |
Où investir en loi Pinel à Marseille ? Les meilleurs quartiers
Il était possible d’investir en Pinel dans un grand nombre de quartiers marseillais. La ville possédait un large éventail de programmes neufs éligibles au dispositif. Pour profiter au mieux de tous les attraits de ce mécanisme de défiscalisation immobilière, voici une sélection d’arrondissements dans lesquels il était actuellement intéressant d’investir.
Le 8e arrondissement
Paisible et calme, le 8e arrondissement de Marseille est un des plus végétalisés de la ville. Pourvu d’espaces naturels, il accueille les 12 000 m2 du poumon vert de la Cité Phocéenne : le Parc Borély.
Le quartier est idéalement desservi par les transports en commun, avec la ligne 2 du métro et la myriade de stations de vélo en libre-service. Un réseau qui permet, de surcroit, de se rendre jusqu’au centre-ville en quelques minutes seulement.
C’est un quartier très apprécié des actifs, pour sa jeunesse, son dynamisme et la richesse des infrastructures qu’il propose. Etablissements scolaires, lieux culturels, services et commerces, y sont pleinement représentés.
Le 9e arrondissement
Situé à la pointe sud de Marseille, le 9e arrondissement s’illustre comme le plus vaste de la ville. Et pour cause, au delà du col de la Gineste, il renferme surtout le fameux Parc national des calanques. Véritable singularité, cette ode périurbaine à la nature est la toute première du genre en Europe, mélangeant 8 500 hectares terrestres et 43 500 hectares marins.
Parmi les autres fleurons de ce quartier très étendu aux beautés remarquables, notons les différentes rues très animées où il règne un typique esprit de village provençal. Mais également l’obélisque de Penchaud, les nombreux châteaux et leurs jardins pittoresques (la Rouvière, Serena, la Magalone, etc.), la bastide Maison Blanche, ou encore Luminy. Ce campus d’envergure internationale rassemble pas moins de 2 facultés, 6 grandes écoles et instituts, 32 laboratoires de recherche et une pépinière d’entreprises de haute technologie. Près de 8 000 étudiants et 1 500 chercheurs ou ingénieurs s’y côtoient chaque jour.
Le 15e arrondissement
Le 15e arrondissement de Marseille est en grande mutation. Amélioré par l’Opération d’intérêt national Euroméditerranée, son cadre urbain et résidentiel attractif sera encore davantage doté de confort dans un avenir proche.
Ses habitants, qui apprécient ses infrastructures récentes ou rénovées, profiteront bientôt d’une coulée verte de pas moins de 15 hectares avec la création du Parc des Aygalades. Non loin, sortira également de terre le second centre sino-européen de production massive de textile : le Mif 68, également nommé le Marseille fashion center.
Enfin, les résidents du quartier bénéficieront bientôt de la profonde réhabilitation du marché aux puces des Crottes. Cet édifice, de 4 hectares et de 23 000 m2 de bâtiments, est arpenté par plus de 100 000 visiteurs par semaine. Ils aiment venir se balader au gré de son vaste marché alimentaire, de ses braderies diverses et de ses brocantes.
Quels promoteurs choisir pour un investissement à Marseille ?
- Bouygues Immobilier : acteur incontournable de la promotion immobilière en France, Bouygues œuvre sur de nombreux nouveaux projets de construction à Marseille. Ces programmes sont souvent situés dans des quartiers en pleine expansion.
- Quartus Immobilier : très attaché aux innovations architecturales mêlant modernité, élégance et développement durable, Quartus travaille à des réalisations pragmatiques permettant aux logements neufs de s’inscrire dans la durée et de peu se dégrader au fil des années.
- Vinci Immobilier : confortant sa position de leader, Vinci a développé un accompagnement immobilier à 360° pour les propriétaires-bailleurs. Au delà de la construction de logements neufs, le promoteur met également à disposition un service de conseils et de gestion locative à destination des investisseurs.
Exemple d’un investissement Pinel à Marseille
En 2024, Damien, investisseur locatif célibataire, souhaitait acheter un bien immobilier à Marseille, la ville de ses racines. Il savait la Cité Phocéenne très dynamique et connaissait la tension de son marché immobilier. Il a jeté son dévolu sur un joli appartement neuf T2 (45,12m2) dans le 15e arrondissement, à 180 000 €. Il a donc décidé d’utiliser le dispositif de défiscalisation immobilière Pinel et de s’engager à louer le logement acquis pendant 9 ans. Il pouvait ainsi bénéficier d’une réduction d’impôt de 12 %. Soit une remise fiscale globale de 21 600 €, ou 2 400 € par an pendant toute la période d’engagement locatif.
Le dispositif Pinel plus à Marseille
En 2023, un nouveau dispositif de défiscalisation immobilière fortement corrélé à la loi Pinel a vu le jour : le Pinel plus. Egalement appelé Super Pinel, il a repris la grande majorité des contours et fondements du mécanisme Pinel que l’on connaissait jusqu’alors.
Les pouvoirs publics ont tout de même introduit quelques changements, notamment en termes d’exigences dans l’agencement du logement (surface suffisante + présence d’un extérieur privé) et dans le respect de la norme environnementale RE 2020.
Tout comme le dispositif Pinel, avec le Pinel plus un propriétaire-bailleur pouvait bénéficier d’un abattement fiscal en fonction de la durée sur laquelle il s’engageait à louer son bien : 12 % de réduction d’impôt pour 6 ans, 18 % pour 9 ans et 21 % pour 12 ans.
La ville de Marseille, qui était déjà particulièrement adaptée à la loi Pinel, restait tout aussi éligible au dispositif Pinel Plus. Les programmes immobiliers neufs livrés dans la Cité Phocéenne possédaient les qualités environnementales et de confort nécessaires pour parfaitement rentrer dans le cadre du mécanisme de défiscalisation immobilière.